Adrian Gubčo 13.05.2024 17:00

Peter Marhula: Z Ligetu sme spravili luxusné bývanie pre najnáročnejších, ideálny by bol dvojnásobne vyšší

V Bratislave sa aktuálne dokončuje niekoľko výrazných projektov, ktorých developeri tvrdia, že predstavujú najluxusnejšie bývanie v meste. Spravidla sa nachádzajú v blízkosti Bratislavského hradu, pod Slavínom alebo v downtowne. Výnimku predstavuje Liget na okraji Sadu Janka Kráľa od VSD Development. Riaditeľ spoločnosti Peter Marhula je presvedčený, že vrchol štandardu bol dosiahnutý práve tu.

Liget znamená po maďarsky park alebo háj, čo dobre charakterizuje aj najnovší prírastok na pravom brehu Dunaja. Výšková budova s 18 podlažiami vznikla na východnom okraji Sadu Janka Kráľa, v susedstve staršieho bytového domu a kancelárskeho komplexu Einsteinova Business Center. Výstavba projektu od spoločnosti VSD Development začala v roku 2020, definitívne ukončená bola pred niekoľkými mesiacmi. Dnes tak začína postupne ožívať.

Developer si bol dobre vedomý hodnoty lokality. Priame susedstvo najväčšieho mestského parku, hrádze, električkovej trate, centra, diaľnice a ďalších vymožeností robí z tohto územia výborné miesto pre bývanie. Štandard tomu zodpovedá – presklená veža od kancelárie DZ Architekti by mala byť jedným z najluxusnejších, ak nie najluxusnejší projekt v metropole.

Naznačuje to aj Peter Marhula, výkonný riaditeľ VSD Development. Netají sa tým, že išlo o náročnú realizáciu, napriek tomu s uspokojením konštatuje, že definitívny výsledok stojí za to. Reagujú na to aj klienti – zostávajúce byty sa podľa Marhulu rýchlo vypredávajú a obsadené sú aj komerčné priestory. Vzniká tak unikátna komunita, ktorá bude mať k dispozícii vynikajúcu úroveň vybavenia alebo niektoré z najkrajších výhľadov v meste.

V rozhovore sa dozviete:

Kto kupoval byty v Ligete
Ako developer riešil chladenie v celopresklenej bytovke
Akým spôsobom bude zabezpečená čistota architektúry
Či v Bratislave vznikne iný porovnateľný projekt

Autor: Nino Belovič / YIM.BA

AG: V akom stave je momentálne Liget?

PM: S hrdosťou oznamujeme, že Liget je právoplatne skolaudovaný a aktuálne sme v procese odovzdávania bytov.

Koľko bytov tu vzniklo a nakoľko bol predaj úspešný?

Vzniklo tu 90 bytov, tri nebytové priestory a máme 80% vypredaných rezidencií. Aktuálne musím povedať, že ku kolaudácii vzrástol záujem o kúpu bytov.

Čo považujete za kľúčové faktory, ktorými ste oslovili klientelu?

Myslím, že to bolo jedinečnosťou polohy a tým, ako sme využili potenciál budovy. Tým narážam na presklenú fasádu a technologické vymoženosti s tým spojené – napríklad chladené stropy, fixscreeny, fancoily, vzduchotechnika, rekuperácia 365 dní v roku... Samotné nastavenie projektu je podriadené komfortu užívateľa. Spoliehali sme sa na to, že oslovíme najmä ľudí, ktorí tu budú bývať a ocenia to. Máme tu aj recepciu 24/7, upravili sme zeleň v okolí, máme prvýkrát v Bratislave podzemné nádoby na odpad. Snažili sme nastavením štandardu aj spoločných priestorov – lobby či chodieb – navodiť taký hotelový štýl. Nebojím sa povedať, že luxusný.

Galéria

Viacero projektov ich developeri označujú za luxusné, dokonca aj najluxusnejšie. V čom ich Liget predstihuje?

Hovoriť to o sebe môže každý projekt a pokladám to dokonca za marketingovo správne. Musíte sa ale o tom presvedčiť ako klient. Každý klient, ktorý sem príde, ten luxus naozaj vidí. My sme sa to snažili ukázať použitými technológiami aj štandardami a myslím, že sa nám to podarilo.

Je tá úroveň porovnateľná s nadštandardnými realizáciami v zahraničí? Mali ste v tomto smere nejakú inšpiráciu?

Netajíme sa tým, že sme sa inšpirovali západnými realizáciami, napríklad v Kanade a s trochou nadsázky poviem, že aj na Manhattane pri Central parku. Sad Janka Kráľa umožnil nastaviť výhľady a emóciu vďaka preskleným fasádam od podlahy po strop.

Keď spomínate lokalitu, do akej miery ovplyvňovala atraktivitu projektu? Iní developeri stavajú napríklad na Hradnom kopci alebo v downtowne, čo má vyššiu prestíž ako pravý breh Dunaja a Petržalka.

Stretávame sa aj s týmto názorom. Treba ale pritiahnuť klienta do tejto lokality. Máme napojenie na diaľnicu, jedno z najväčších nákupných centier na Slovensku, je tu dopravné napojenie na Rakúsko, dostupnosť hrádze na športové vyžitie, sme päť minút od centra a zároveň – na rozdiel od všetkých ostatných lokalít – máme unikátny výhľad. Nepozeráme sa na pravú stranu Dunaja, ale na centrum a Bratislavu máme na dlani vrátane historického jadra aj downtownu. V neposlednom rade, veľmi dôležitý je dotyk so zeleňou. Naša lokalita je skutočne jedinečná a chceme zlomiť predsudok, že to je tá druhá strana Dunaja. Pre nás je to tá prvá strana.

„Každý klient, ktorý sem príde, ten luxus naozaj vidí."

Akí ľudia kupovali byty v Ligete? Neobávate sa, že napokon to budú predsa len investičné byty?

Mám pocit, že sa nám podarilo tomu predísť vďaka tomu, ako sme nastavili dispozíciu jednotlivých bytov, rovnako ako výmeru, ktorej je priamo úmerná cena. Naše štandardné byty majú od 106 do 120 metrov štvorcových. Neponúkame stredný segment, hoci máme pár bytov, ktoré sú otočené na petržalskú stranu a majú do 60 metrov štvorcových, teda ide o dvojizbové byty. Všetky ostatné majú 100 a viac metrov štvorcových.

Investícia do nehnuteľnosti, týkajúca sa nájmu, musí mať rácio v návratnosti a od určitej sumy sa stráca. Ide o to, či si viem a chcem dovoliť bývanie v takomto nadštandardnom projekte a či ho využijem aj na tom, aby som v ňom býval. Preto je väčšina kupujúcich skutočne rezidentov a máme pozitívne odozvy – ľudia sa sem tešia a chcú tu bývať, najmä teraz po skolaudovaní.

Nášho klienta ale považujem za veľmi racionálneho. Konkurencia v Bratislave nie je malá a sú tu aj kvalitné projekty. Aj po dizajnovej stránke, aj so silnými, zvučnými menami architektúry. My sme sa snažili preraziť nielen dizajnom, ale aj technológiami a miestom. Spojili sme ich potenciál a klient, ktorý sem príde a rozumie nehnuteľnostiam a ich kúpe, to vie oceniť. Považujem našich zákazníkov za veľmi rozumných, keďže si zvolili náš projekt.

V kontexte využívania technológií je trendom tlačiť na čo najväčšiu úsporu energií. Je to aj prípad Ligetu?

Áno, jednoznačne sme sa o to snažili. Nie je nám táto téma ľahostajná. Reflektovali sme na to najmä srdcom budovy, používame tak štyri tepelné čerpadlá, ktoré využívajú silu Dunaja, ktorý sa rozlieva v štrkovom lôžku pod Petržalkou. Používame systém tepelných čerpadiel voda-voda, čo bolo najefektívnejšie. Očakávam, že budeme mať skvelé výsledky, čo sa týka úspory na energii. Čerpadlami dokážeme kúriť i chladiť a v prípade odpadového tepla ho ešte aj využívať. Snažili sme sa teda dbať aj na ekologickú stránku veci, hlavne čo sa týka prevádzkových nákladov.

Rezidentom by tak mali klesnúť náklady na energie?

Áno, sme presvedčení, že budú nižšie. Vďaka moderným technológiám klesnú náklady na prevádzku, teda kúrenie, chladenie, ale poklesne aj spotreba energie. V neposlednom rade, aj fasáda Schüco, ktorú sme použili, má výborný tepelný koeficient. Nie sú tu tepelné straty, práve naopak, sú tu tepelné príjmy. Tým že fasádu tienime, dochádza k menším prestupom tepla, čím napríklad optimalizujeme náklady za chladenie.

Výhľady v Ligete sú skutočne jedinečné. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

V prípade tienenia využívate pomerne netradičnú technológiu fixscreenov. Prečo ste išli do tejto voľby? Hodnotíte to ako správne rozhodnutie aj s odstupom času?

Áno. Bola to neľahká voľba. Rozhodnutie musí mať vždy ekonomickú rentabilitu a fixscreen je jedno z najdrahších riešení. Pre nás to ale bola jediná možnosť z toho titulu, že máme veľké presklené plochy, ktoré potrebujeme zatieniť kvôli prestupom tepla.

Zároveň ale potrebujeme predať emóciu – výhľad. Tie presklené plochy sú naozaj enormné. Fixscreen umožňuje, že z interiéru do exteriéru vidím, naopak mi to ale dodáva intimitu, pretože z exteriéru do interiéru nevidno.

Druhá vec je, že smerom od Dunaja dochádza k poryvom vetra, ktoré by klasické hliníkové žalúzie rozkolísali, došlo by k rachotu a systém by ich automaticky zdvihol, čím sa netieni. Fixscreen od spoločnosti Renson to rieši tak, že sa napne ako akási plachta a oprie sa do sklených plôch. Tým pádom nedochádza k hluku a dokáže odolať poryvom až do rýchlosti 120 km/h. Z tohto dôvodu sme sa rozhodli pre fixscreen. Dnes to hodnotím ako veľmi dobré rozhodnutie. Okrem toho sú farebne unifikované a podieľajú sa na dizajne budovy.

Architektúru spracovala kancelária DZ Architekti, ktorá v Bratislave zatiaľ nie je taká známa. Prečo ste sa rozhodli práve pre tento ateliér?

S DZ Architekti spolupracujeme už dlhú dobu, nebol to náš prvý projekt. Vedeli sme, čo jeden od druhého očakávať. Je veľmi vzácne, keď sa ako investor alebo stavebná spoločnosť s architektom zhodnete a máte rovnakú filozofiu. Ich dizajn sa nám veľmi páči a považujeme ho za veľmi nadčasový. Týka sa to aj farebnosti. Používajú zemité farby, väčšinou tón v tóne, zároveň sú veľmi moderní. Určite budeme v spolupráci s nimi pokračovať aj pri ďalších projektoch.

Plánujete vežu prihlásiť aj do CE ZA AR alebo iných ocenení?

Priznám sa, že sme nad tým zatiaľ neuvažovali. Musíme to ale urobiť vzhľadom na to, čo sme tu dokázali. Sme na Liget naozaj veľmi hrdí.

Obyvatelia budú mať k dispozícii nadštandardné lobby a komunitný priestor pre stretnutia s návštevami a susedmi. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Ktoré dizajnové riešenia považujete za najviac unikátne?

Určite by som podčiarkol celkové fasádne riešenie. Je tu hliníková, odvetrávaná fasáda, a tam, kde nie je hliník, je presklenie. Spracovanie je detailne prepracované, fixscreeny sú zabudované v obložení, presklené balkóny pôsobia veľmi elegantne, byty pôsobia zvnútra veľmi vzdušne a elegantne. Zvonka je to tektonika fasády – rímsy sú vystúpené, balkóny sú nimi obopnuté dookola a to všetko vo vyváženom farebnom riešení. Dlho sa na tom pracovalo a myslím, že sa to dizajnovo aj technologicky zvládlo. Fasádu by som teda naozaj vyzdvihol.

Pokiaľ sa nemýlim, sme jedna z mála, ak nie jediná celopresklená rezidenčná budova na Slovensku. Kancelárske alebo retailové projekty takto fungujú, ale pri rezidenčných takéto realizácie poznáme zo zahraničia. Snažili sme sa to takto urobiť, aj keď sú s tým spojené určité požiadavky, najmä ohľadne tepelných strát a prestupov.

Do istej miery kontroverznou témou je umiestnenie balkónov na výškových budovách, zvlášť v takom veternom meste ako Bratislava. Žiadali klienti balkóny na Ligete?

Áno. Na rozdiel od západných projektov, stále je po nich obrovský dopyt. Klient chce balkóny, preto má každý jeden byt minimálne jeden, pri stometrových dva až tri. Zákazníci ich vyžadujú, hoci sme si vedomí, že Bratislava je veterné mesto a na vyšších poschodiach budú balkóny horšie využiteľné. Napriek tomu, keď je pekne, človek si rád sadne na balkón, dá si kávu a vychutná si exteriér bytu.

Máte dizajnmanuál, ktorý zachová čistotu architektúry?

Máme. Máme podpísanú aj správcovskú spoločnosť a bytový poriadok, v rámci ktorého sankcionujeme neoprávnené zákroky na fasáde z hľadiska dizajnu. Musí ostať tak čistá ako je. Samozrejme to ale môžete žiadať od klienta len keď má zabezpečené tienenie či chladenie. Tým eliminujeme chladiace jednotky na balkónoch, fólie alebo nebodaj rolety. Všetko sme klientovi zabezpečili, preto očakávame, že bude rešpektovať architektúru – a to najmä kvôli im samotným. Všetko podlieha schváleniu DZ Architektov.

Charakter projektu dodávajú celopresklené fasády a vystupujúce, pomerne subtílne pôsobiace balkóny. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Pri luxusných projektoch závisí na každom detaile. Aj vy ste v minulosti deklarovali, že to nie je len o bytoch, ale aj o spoločných priestoroch. Čo výnimočné teda klient nájde v dome oproti iným projektom?

Rozhodli sme sa vytvoriť zdanie takmer až hotelového príchodu do lobby, kde máme použitý luxusný nábytok od Rolf Benz, drevené obklady v trojmetrových formátoch, semišové stropné lamely, liatu betónovú podlahu, veľkoformátové gresové obklady, luxusnú kaviareň Mercedes Benz či samotnú architektonickú kanceláriu DZ Architekti. Aj my sme si tu nechali vlastnú kanceláriu.

Zabezpečili sme aj úložisko bicyklov na prízemí, kde si môže každý kúpiť vlastný zakladač a kam je prístup z exteriéru vo forme „špinavého“ vchodu cez elektronický čip. Lobby sme nastavili tak, aby slúžil len pre rezidentov, no sťahovanie alebo bicykle bude musieť fungovať cez tento vchod, ktorý vôbec nie je špinavý, ale je na obsluhu bytov – teda bude taký servisný. To tiež považujem za výhodu.

Čím budú špecifické tieto prenajímateľné priestory – ateliér či kaviareň?

Naša podmienka bola, že my vyhotovíme priestor v podobnom prevedení ako lobby – podlaha z liateho betónu, semišový strop od Hunter Douglas. Všetko je v jednotnom tóne. Priestory si však od nás odkúpili, takže si to už mohli ďalej zariadiť podľa seba. Kaviareň je v štýle Mercedes Benz, a architektom naozaj do remesla netreba fušovať. Zvládli to veľmi minimalisticky a moderne.

Udiali sa nejaké zásahy aj vo verejnom priestore v okolí budovy?

Snažili sme sa sem dostať čo najviac zelene. Nachádza sa na strechách garáží, kde je dostatok substrátu, urobili sme výsadbu stromov a tráv, skultivovali sme okolie Ligetu, najmä západnú stranu, kde sme vysadili stromy, ktoré sme podsvietili. V neposlednom rade sme na našom pozemku zapustili kontajnery, nech to vyzerá kultivovane a nesmrdí to. Urobili sme aj chodníky pozdĺž Krasovského a doplnili okrasnými kvetináčmi, kde sme zasadili zeleň. Spravili sme, čo sa dalo, a upravili aj nálety, ktoré boli smerom k Jantárovej ceste.

„Mám za to, že by mestská časť mala poplatok za rozvoj použiť v lokalite, kde sa daná výstavba realizovala."

Aký ste mali poplatok za rozvoj? Prejaví sa v okolí projektu?

Mali sme ho vo výške takmer 400-tisíc eur. Bol by som veľmi rád, keby sa to prejavilo v okolí projektu, nanešťastie ale VZN konštatuje, že si s tým samospráva môže spraviť, čo uzná za vhodné. Mám za to, že by mestská časť mala poplatok za rozvoj použiť v lokalite, kde sa daná výstavba realizovala – a je jedno, či sa upravia zastávky, priechody pre chodcov, upraví zeleň alebo zrealizuje detské ihrisko. To by som si veľmi želal.

Keď zasadíte Liget do kontextu bratislavského developmentu, do akej miery je podľa Vás schopný obhájiť tvrdenie, že ide o najluxusnejší projekt?

Sme veľmi hrdí, čo sme tu dokázali, napriek tomu, že doba bola počas výstavby neľahká, či už ide o koronu, vojnu na Ukrajine, cenu jednotlivých surovín a médií. Elektrina počas výstavby zdražela veľmi výrazne. Napriek tomu sme urobili to, čo sme klientom sľúbili. A to je naozaj luxusný a prémiový projekt v Bratislave. Nech si každý urobí predstavu sám, keď sem príde, ale za nás spĺňame tie najnáročnejšie očakávania najnáročnejšieho klienta.

Keby ste začínali projekt odznova, urobili by ste niečo inak?

Bol by som veľmi rád, keby mesto malo menej rigídny územný plán a mohli by sme stavať vyššie. Za mňa nie je vôbec zlým riešením stavať bytový dom do výšky, samozrejme s ohľadom na situáciu, kde je osadený. Tu tomu ale nič nebránilo. Boli by sme veľmi radi, keby bol Liget ešte vyšší, aj keď mesto povedalo, že môžeme postaviť maximálne 60 metrov. Sme preto 59,9 metrov vysokí (úsmev). Najradšej by sme boli, keby mohol mať minimálne raz toľko. Mohli by sme dať priestor viac klientom a máme za to, že by to celkovo pomohlo developmentu.

Stavebník zrekultivoval zeleň v okolí a prvýkrát v Bratislave použil podzemné kontajnery - riešenie s obrovským potenciálom pre skvalitnenie verejného priestoru v meste. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Čo môže klient očakávať, že sa zmení v jeho okolí?

Liget sa nachádza v zóne, ktorá je už zastavaná. Je tu jeden polyfunkčný dom na Krasovského 12 a kancelárska budova s pomerne pekným dizajnom. Zároveň je tu bývalý priestor Artmedie, kde bude jedného dňa stáť Green Park, ktorý má záväzné stanovisko. Za električkou bude stáť Nové Lido, o ktorom si myslím, že dodá Ligetu veľkú pridanú hodnotu. Bude to niečo ako nová Eurovea – bude to nízke, bude tam veľa promenád a obchodov. Pravý breh Dunaja ožije podobne ako ľavý, kde je Eurovea. Liget sa tým bude pýšiť, okrem toho je navyše v dotyku Sadu Janka Kráľa. Ten vám nikdy nikto nezoberie, lebo tam sa stavať zaručene nebude. Myslím, že sa sem dostane život a zároveň ten pocit otvorenosti, svetla a výhľadov tu naďalej ostane.

Ako developer máte v príprave aj druhý projekt Sudová. Čo z parametrov Ligetu sa prenesie do tohto zámeru?

Poučili sme sa, že štandard treba mať vysoký a nebáť sa drahých materiálov ani dizajnu. Klienta si to nájde. Racionálnych ľudí, ktorí to vedia oceniť a rozumejú sa do stavariny i dizajnu, je tu stále veľa. Určite nepoľavíme, budeme používať veľké sklenené tabule, nadštandardné batérie, sanity, podlahy, dvere. Myslím, že veľa vecí zopakujeme a aplikujeme na ďalších projektoch.

Samozrejme, na okraji Karlovej Vsi – a to teraz neurážam žiadnu štvrť – by bolo veľmi ambiciózne takto stavať. Vždy záleží od polohy. Keď ale ideme developovať, vždy zvažujeme polohu, je to jedna z najdôležitejších vecí, ktorej sa má celý projekt prispôsobiť. Napriek tomu, aj keď budeme stavať v iných častiach mesta, nie tak lukratívnych, chceme stále dbať na dizajn a kvalitu prevedenia.

Vedeli by ste špecifikovať tieto ďalšie projekty?

Okrem zámeru Sudová máme naplánované ďalšie rezidenčné projekty. Musím povedať, že ambície sú vysoké a dúfam, že sa nám ich podarí naplniť.

Možno očakávať druhý Liget?

Liget ostane jedinečnou budovou. Ako som ale povedal, štandard a tí istí ľudia, ktorí stoja za touto realizáciou, budú stáť aj za ďalšími projektami.

Článok vznikol v spolupráci so spoločnosťou VSD Development.

Pozrite si výstavbu Ligetu vo fotoalbumoch.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.