Adrian Gubčo 01.02.2024 14:33

Nové centrum Petržalky konečne realitou? SOHO Petržalka čaká na výstavbu, komplikuje ju Magistrát

O vzniku centra Petržalky sa hovorí už od vybudovania sídliska. Vtedajšia koncepcia rátala s tým, že sa jadro mestského sektoru postaví po dokončení nosného dopravného systému. Teraz, keď sa tento moment skutočne blíži, sa otázka novej zástavby stáva mimoriadne aktuálnou. Zámer však čaká na vyššiu aktivitu zo strany Hlavného mesta.

Zdroj: IURIS Group

Zaváhanie v cieľovej rovinke

Výstavba sídliska v Petržalke začala v roku 1973 prvými bytovými domami a základnou vybavenosťou. Ako prvé sa postavili bytovky v Ovsišti, neskôr nasledovali aj ďalšie časti súčasnej štvrte – Háje, Dvory a napokon aj Lúky. Dobudované boli do konca 80-tych rokov, pričom okrem bytov vznikli aj materské a základné školy, zdravotné strediská alebo základné obchody. Náročnejšie projekty sa realizovali len v malej miere.

Ich výstavba mala prísť až po vzniku hlavnej severo-južnej dopravnej osi v podobe Jantárovej cesty a predovšetkým súbežnej trasy rýchlodráhy. V skutočnosti išlo o metro, ktorého realizácia na sklonku 80-tych rokov skutočne začala. Po páde socialistického režimu však boli práce rýchlo ukončené. Spolu s pozastavením výstavby sa vzdialila aj perspektíva vzniku centra Petržalky vo vtedy širokom a úplne prázdnom koridore.

Nasledujúce desaťročia sa niesli v znamení hľadania novej vízie dopravného systému aj koncepcie zástavby koridoru. Ten medzičasom začal zarastať náletovými drevinami, kým potrebná komerčná vybavenosť vznikla inde. V druhom desaťročí 21. storočia, keď sa definitívne rozhodlo o riešení dopravnej osi v podobe električkovej trate, bol už pohľad mnohých obyvateľov Petržalky na koridor odlišný – ľudia si zvykli na nový provizórny stav.

Preto sa vízie riešenie nového centra mestskej časti nestretli s takým veľkým nadšením. Urbanistická koncepcia, pôvodne načrtnutá ešte urbanistom Tiborom Alexym (ktorý veľmi úspešne obstál aj v pôvodnej súťaži na Petržalku), počítala so vznikom mestskej zástavby najmä v priestore medzi Rusovskou cestou a Romanovou. Vo väzbe na električkovú trať mal vzniknúť veľkomestský bulvár, ako aj námestie, obrátené k Chorvátskemu ramenu. V susedstve námestia mali byť umiestnené budovy s verejnými funkciami, smerom k ramenu sa mala zástavba rozvoľňovať. Priamo pri ramene by vznikol atraktívny park.

Objednávateľom štúdie boli akcionári zámeru Petržalka City, medzi ktorých vstúpila v roku 2016 spoločnosť IURIS Group. Akcionári získali väčšinu pozemkov v území do dlhodobého nájmu už v roku 20016 a postupne pripravovali víziu transformácie lokality.

Po vstupe IURISu sa príprava zdynamizovala. Po vyše 15 rokoch sa v roku 2022 investor dopracoval k zisku kladného záväzného stanoviska pre prvú etapu projektu, zahŕňajúcu prvú päticu objektov. Development pomenoval SOHO Petržalka.

Podoba zámeru však podľa všetkého celkom nenapĺňala predstavy spoločnosti. Mesto totiž na ňu zatlačilo, aby sa vzdala predstavy o výstavbe v priestore medzi predĺženou Jantárovou cestou a existujúcimi bytovkami na Rovniankovej. Pred verejnosťou to odprezentovalo ako úspech, ktorý prispeje k nižšej miere zástavby.

Ani to ale nestačilo, aby sa už povoľovanie urýchlilo. Developer požiadal v lete 2022 o vydanie rozhodnutia o umiestnení stavby, čím sa malo začať územné konanie. Čoskoro sa ale ukázala zásadná komplikácia – stavebný úrad požaduje, aby mal IURIS majetkovoprávny vzťah ku všetkým pozemkom, ktorých sa týka výstavba, vrátane plôch pod budúcou Jantárovou cestou. Podľa Magistrátu, ktorý je stále oficiálne vlastníkom plôch, to nemal byť problém, očividne to tak ale je.

Že ide o dôvod zdržania povoľovania, konštatuje aj developer. „Doriešujeme majetkoprávne vzťahy s magistrátom HMB ohľadne komunikácie Jantárová cesta v úseku Rusovská – Romanova, bez čoho nevieme začať územné konanie na 1.etapu,“ potvrdzuje Viola Trávničková z IURIS Group. „Podarilo sa podpísať Zmluvu o budúcej zmluve na vecné bremená pre primárnu infraštruktúru.“

To však nestačí. Na prvú etapu projektu totiž prebiehajú tri konania – na samotné domy, primárnu infraštruktúru (inžinierske siete) a novú Jantárovú cestu. „Všetky tri územné konania sú doteraz najmä brzdené majetkoprávnym vzťahom s HMB pod komunikáciou Jantárová cesta,“ dodáva Trávničková. Celý proces už mohol byť dávno ukončený, nebyť komplikácií okolo vzťahu k pozemkom.

Vznik prvej etapy nového centra Petržalky tak stojí na slabej akcieschopnosti Magistrátu. Developer každopádne verí, že proces sa predsa len hýbe, na základe čoho plánuje už v dohľadnej dobe začať predaj bytov.

Prvá etapa prinesie výstavbu v južnej časti riešeného územia. Zdroj: IURIS Group

Bývanie už o tri roky?

Developer narába s určitými termínmi, ktoré by mali zohľadňovať aktuálny stav povoľovania. Na tieto míľniky nadväzuje aj spustenie predaja bytov. Prvé by mali ísť do (verejnej) ponuky „...Po získaní právoplatného územného rozhodnutia, čo očakávame v priebehu leta 2024,“ predpokladá Trávničková. „Aktuálne majú možnosť záujemcovia sa zaregistrovať formou bezplatnej predrezervácie.“

K dispozícii tak bude približne dvesto bytov vyššieho stredného štandardu v dvojsekciovom polyfunkčnom dome a dvoch samostatných bytových domoch. Doplnené budú o samostatný objekt občianskej vybavenosti. Prvá etapa vznikne v južnej polovici územia, bližšie k Romanovej. V súvislosti s ňou sa zveľadí priľahlá zeleň a verejné priestory, najmä smerom k Chorvátskemu ramenu. Súčasťou prvej etapy má byť aj nové premostenie cez rameno.

Polyfunkčný dom (resp. domy) bude mať doskový charakter a umiestnený bude popri Jantárovej ceste. Obe sekcie budú mať deväť nadzemných podlaží, pričom prvé dve podlažia budú určené pre parter s vybavenosťou vo výmere 1.200 metrov štvorcových. Južnejšie umiestnená sekcia bude rezidenčná s jedno- až trojizbovými bytmi, severná má byť podľa dokumentácie kancelárskeho charakteru.

Bytové domy budú naopak bodové a charakteristické majú byť nepravidelným tvarom a natočením tak, aby zaručovali optimálne presvetlenie a zároveň umožňovali priečny pohyb územím. Dom, oficiálne pomenovaný C1, bude mať 15 nadzemných podlaží, dom C3 7 podlaží. Nachádzať sa tu budú už aj väčšie byty, a to najmä v dome C3.

Posledný objekt, oficiálne označovaný C2, sa bude nachádzať na juhu areálu a bude do veľkej miery netypický. Má ísť o akcent na konci verejného priestoru promenády popri Chorvátskom ramene, korza a dominantu uvažovaného južného námestia. Pôjde o jednoduchú kubusovú hmotu, ktorej spodná časť bude maximálne presklená. Výsledkom bude pocit levitácie zvyšnej hmoty.

Developer ani napriek meškaniu nerobil v koncepte projektu žiadne zmeny. Verí tak urbanistickej schéme, naznačenej kanceláriou Alexy&Alexy, ako aj architektúre od kancelárie Pantograph. Z vizualizácií sa budovy prezentujú vcelku príťažlivou súčasnou architektúrou, ktorá má vhodne dotvárať prostredie hmotami, členením aj prácou s verejným priestorom. Popri Jantárovej ceste má vzniknúť široký promenádny chodník so stromoradím, smerom k ramenu pokojnejšia pešia komunikácia, voľne prechádzajúca do parku.

Realitou by to mohlo byť v ideálnom prípade o tri roky. Developer totiž tvrdí, že spustenie výstavby prvej etapy očakáva na konci tohto roka. Prví obyvatelia by sa tak mohli teoreticky sťahovať v priebehu roka 2027.

Celé SOHO bude vznikať dlhé roky. Zdroj: IURIS Group

Začiatok dlhšieho procesu

V každom prípade, ide ešte len o úplný počiatok rozvoja lokality, ktorý je naplánovaný na väčšie množstvo etáp. Podľa aktuálne známych informácií by ich malo byť päť alebo šesť, čo je prísľubom dlhé roky trvajúceho procesu. Postupovať by sa malo smerom na sever k Rusovskej ceste, kde by mala výstavba vyvrcholiť v podobe veží neďaleko križovatky Rusovskej cesty s Jantárovou. Dominanta má vzniknúť aj úplne na juhu pri Romanovej.

Vo výhľade tak vznikne štvorciferný počet bytov, významný objem komerčnej vybavenosti a pravdepodobne aj pracoviská. Mnohé z týchto funkcií sú v rozpore s prianím kritikov výstavby v Centrálnom rozvojovom koridore, podľa ktorých by sa tu bývanie ani komerčné objekty umiestňovať nemali. Táto požiadavka je však ekonomický nezmysel.

Petržalka tak dostane novú zástavbu, ktorá má kombinovať súkromné aj verejné potreby. Sľubuje to aj developer. „Súčasťou 1. etapy je lezecké centrum, južné námestie vrátane pokračovania mestského parku,“ pripomína Viola Trávničková. Lezecké centrum bude v zmieňovanom objekte C2, podľa všetkého tu bude najvyššia lezecká stena v Bratislave. Ešte zaujímavejšia vybavenosť ale bude v nasledujúcich fázach.

„V ďalších etapách je plánované kompletné dobudovanie mestského parku vrátane športových a oddychových aktivít, veľkého „severného“ námestia, ďalších komunitných budov (vzdelávanie, kultúra,...),“ zhŕňa hovorkyňa developera. Na webe projektu sa hovorí o multifunkčnom kultúrno-spoločenskom a administratívnom centre pre dvetisíc návštevníkov či auditóriu pre širokú verejnosť. Okrem toho má byť v rámci verejného priestoru umiestnené javisko či umelecké diela, sľubované sú aj ďalšie premostenia ramena.

Na základe týchto atribútov IURIS Group tvrdí, že pôjde o plnohodnotné jadro mestskej časti, ktoré zvýši kvalitu života budúcich aj súčasných obyvateľov Petržalky. Má ísť o trendovú lokalitu s vysokou kvalitou života, kde bude nielen kvalitné bývanie, ale vznikne aj atraktívne miesto pre trávenie voľného času.

SOHO Petržalka bude mať v každom prípade veľmi výhodnú polohu, umocnenú prítomnosťou električkovej trate. Do centra Bratislavy bude odtiaľto mimoriadne pohodlné a rýchle spojenie, rovnako ako do podstatnej časti Petržalky vrátane rekreačného areálu Draždiak. Vďaka prítomnosti Rusovskej cesty bude zabezpečené aj vcelku rýchle spojenie s Kopčanmi či hrádzou.

Umiestnenie významnej vybavenosti tak dáva zmysel, rovnako ako vybudovanie centrotvornej zástavby. Z urbanistického hľadiska je pritom vhodné lokalizovať tu aj výškové budovy, ktoré budú orientačným bodom v kontexte celej Petržalky. Slová developera nemusia byť prehnane nadnesené. Lokalita má obrovský potenciál, aby lokálnym centrom pravobrežnej časti Bratislavy skutočne bola.

Odpor ľudí je spôsobený návykom na súčasnú situáciu, kombinovaným so strachom zo zmeny. Časť verejnosti očakáva, že dôjde k zníženiu kvality bývania, poklesu cien nehnuteľností či obmedzeniu možností pre využívanie územia. Ide však o nepodložené obavy. Nie je vylúčené, že pokiaľ sa naozaj dodržia sľuby a dodržaná bude vysoká kvalita realizácie, bude to presne opačne.  

V takom prípade je to dnes mesto, ktoré bráni zlepšeniu života obyvateľov Petržalky najviac. Jeho úlohou by malo byť skôr uľahčovanie podmienok pre vznik developmentov, z ktorých môžu komunity profitovať. Namiesto toho robí nezriedka opak.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.