Adrian Gubčo 01.08.2022 17:12

Sky Park rastie a posilňuje prítomnosť v bratislavskej panoráme

Projekt Sky Park, ktorý zatiaľ ešte stále tvorí najvýraznejšiu súčasť rozvíjajúceho sa bratislavského downtownu, pokračuje v rozvoji. Obytná veža Sky Park Residence 4 rastie a dosahuje už dve tretiny výšky troch predošlých veží, kým budúca ikona projektu Sky Park Tower napreduje v príprave. Mohutný polyfunkčný súbor tak ešte posilňuje svoj dosah na panorámu Bratislavy.

Sky Park sa postupne zapája do života metropoly od roku 2020, kedy sa začali otvárať prvé časti parku a dobudovaná bola kancelárska budova Sky Park Offices aj trojica rezidenčných veží Sky Park Residence. V priebehu nasledujúceho roka sa otvorila aj zrekonštruovaná Jurkovičova tepláreň. Predtým len minimálne využívaná zóna sa stala súčasťou nového centa mesta – a novostavby zmenili nielen charakter lokality, ale aj panorámu celej Bratislavy. Štvorica veží, z toho trojica s výškou 103,8 metrov, vyplnila „skyline“ a zmenila jeho charakter.

Developer projektu, firma Alto Real Estate (ktorý vznikol odštiepením sa od Penta Real Estate, ktorá Sky Park rozvíjala pôvodne), pritom ešte ani zďaleka nepovedal posledné slovo. Projekt sa totiž rozširuje o ďalšiu dvojicu veží. Jedna z nich bude identická ako trojica rezidenčných veží a prinesie ďalších 268 bytov, kým administratívna budova bude výškovou aj architektonickou dominantou Sky Parku. Sky Park Tower bude mať 28 podlaží (29 s technologickou časťou) a takmer 120 metrov. Najväčšmi sa bude zároveň približovať dizajnu, ktorý dala Sky Parku ešte v roku 2010 v architektonickej súťaži kancelária Zaha Hadid Architects.

Obe rozšírenia sú už v realizačnej fáze. V omnoho pokročilejšom stave je Sky Park Residence 4, ktorý je v dvoch tretinách budovania hrubej stavby. „Aktuálne prebiehajú práce na hrubej stavbe, ktorá dosahuje aktuálne 21. nadzemné podlažie,“ hovorí Ján Bryndza, Business Director v Alto Real Estate. Susedné veže majú 31 podlaží. V interiéri sa zároveň pokračuje murárskymi prácami a postupne pribúdajú aj okná na nižších podlažiach. „Hrubá stavba bude dokončená v súlade s harmonogramom na konci 2023,“ pripomína Bryndza.

Byty v projekte budú patriť k tomu luxusnejšiemu, čo možno na bratislavskom trhu v súčasnosti nájsť. Štandard je vyšší, čo sa prejavuje najmä v použitých materiáloch. Developer sa na rozdiel od predošlej fázy rozhodol byty predávať postupne. „Časť bytov bola predaných už počas prvej fáze, následne sa predaj zastavil,“ pripomína Bryndza. „Predaj bytov v 4. rezidenčnej veži sa aktuálne opätovne rozbehol, do predaja išlo ďalších 20 bytov a následne budú uvoľnené ďalšie.“ Developer dodáva, že oproti predošlým vežiam sa dispozície ani počet nijako nemenili.

Sky Park Tower je napriek spusteniu prác na začiatku roka stále ešte len v štádiu prípravy. „Výstavba Sky Park Tower sa začala len v začiatkom tohto roka, aktuálne sme vo fáze výkopov a zabezpečenia stavebnej jamy,“ popisuje Bryndza. Jama by mala byť mimoriadne mohutná – veža bude mať až päť podzemných podlaží. Aj preto sa budú výkopy realizovať tak dlho, až do budúceho roka. „Základy stavby by sa mali začať realizovať 03/2023,“ dopĺňa J. Bryndza.

Paradoxom je, že Sky Park Tower sa začala z celého projektu povoľovať ako prvá. Veža však prechádzala zmenami a úpravami, jej realizáciu nakoniec ovplyvnila aj situácia na kancelárskom trhu. Dnes je ale výhľad optimistický, developer tak pristúpil k stavebným prácam. „Sky Park Offices je plne obsadená nájomcami. Leasing priestorov v Sky Park Tower spúšťame len v septembri tohto roka, je teda ešte predčasné hovoriť o obsadenosti a konkrétnych nájomníkoch. Napriek tomu môžeme povedať, že už máme niekoľko záujemcov, ktorí si predrezervovali priestor, ide cca o 4 poschodia veže,“ hodnotí súčasný vývoj Ján Bryndza. Celková výmera kancelárskych priestorov v Sky Park Tower má byť 34,5-tisíc metrov štvorcových.

Vývoj projektu tak smeruje k jeho celkovému dokončeniu pravdepodobne v polovici tohto desaťročia. Pri rezidenčnej veži investor nastavil nebývalo dlhý harmonogram, kedy očakáva odovzdávanie bytov až na konci roka 2025 – čo sa s ohľadom na postup výstavby zdá ako prehnane neskoro. Pri kancelárskej budove zas skoršiemu dokončeniu bráni jej rozsah. Na prelome rokov 2025 a 2026 je ale celková kompletizácia developmentu reálna.

Sky Park vytvorí silnejší prvok v rámci panorámy mesta, v ktorej je už beztak výrazný v dôsledku opakovaniu toho istého architektonického motívu. Ešte dôležitejší je však jeho dosah v menšej mierke - z pohľadu užívateľa a návštevníka. Súčasťou Sky Parku totiž nie sú len výškové budovy s bytmi a kanceláriami alebo opravená tepláreň, ale aj pomerne rozsiahly verejne prístupný areál, pretvorený na park. Do tohto priestoru sa obracia prízemím jednotlivých objektov, vyplneným obchodmi a službami. Kým investor vypredal veľkú časť bytov a prenajal množstvo kancelárskych priestorov, v prípade živosti zóny sa zatiaľ, aspoň na prvý pohľad, taký úspech dosiahnuť nepodarilo.

Aktivita v areáli je obojstranne spojená s naplnenosťou retailových prevádzok a ich atraktivitou. Developer však upozorňuje, že na hodnotenie je ešte priskoro. „Retail priestory sú zazmluvnené na 85%, v aktuálnom období je predbežné vyhodnocovať úspešnosť, tá sa potvrdí v závislosti na budúcich covid opatreniach,“ konštatuje Ján Bryndza. Je pravda, že Sky Park bol spúšťaný v čase pandémie a neustále sa meniacich opatrení, ktoré maloobchod postili tvrdo. Projekt sa tak s Bratislavou zatiaľ zžíva len postupne. Do budúcna, po odznení všetkých vĺn koronavírusu a stabilizovaní trhu, tak azda možno očakávať zlepšenie situácie a teda aj zvýšenie popularity parku medzi obyvateľmi a návštevníkmi mesta.

Dopomôcť tomu nakoniec môžu ďalšie plánované zmeny – okrem dokončenia celého projektu aj zlepšenie väzieb na okolie. Kľúčovým je v tomto smere kontakt s pozemkami severovýchodne od Sky Parku, ktorých kľúčovým vlastníkom je HB Reavis, v menšej miere však aj Slovenská republika – resp. Slovenská akadémia vied. Tá tu vlastní drobný objekt, slúžiaci ako knižnica, resp. sklad kníh. Ide o jeden z posledných zvyškov pôvodnej zástavby územia, hoci v tomto prípade je to banálna stavba bez akejkoľvek architektonickej hodnoty. Všeobecným cieľom je budovu zbúrať a rozšíriť týmto smerom park.

Developer je v tomto smere zatiaľ zdržanlivý. „Keďže budovu knižnice nevlastníme, aktuálne sa nevenujeme analýze jej využitia. Susediace pozemky využívame na zázemie staveniska na najbližšie roky,“ zhŕňa Bryndza. Ak by sa ale nezbúrala, ostávala by prekážkou.

HB Reavis tu totiž plánuje postaviť svoj prvý rezidenčný projekt, zatiaľ nazvaný Nová Bottova. Do parku v Sky Parku sa chce obrátiť živou fasádou a aktívnym prízemím s ďalšími prevádzkami. To napomôže k silnejšiemu využívaniu susedného verejného priestoru a jeho „zaľudneniu“. Ak by ale bol do tejto plochy vrazený nepekný starý objekt, len ťažko si možno predstaviť, že by parter tak prosperoval – a spolu s ním aj rozšírený park.

Developer sa už podľa známych informácií dlhšie usiloval o zisk budovy, no zatiaľ neúspešne. Pre celkové vyznenie projektu však ide o kľúčovú úlohu. Ide síce o na prvý pohľad drobnosť, ale práve takéto detaily vytvárajú kvalitný celok. Kvalita následne láka ľudí, klientov a je generátorom celkového úspechu.

Sky Park tak čaká ešte dlhá cesta, kým bude úplne dokončený a zasadený do organizmu mesta. Potrebné bude vyriešiť nielen výstavbu samotných budov, ale aj väzby na okolie. Tie ostávajú Achillovou pätou mnohých bratislavských projektov (a nielen súčasných), ktoré samé osebe pôsobia dobre, no nedokážu dobre nadviazať na okolitý kontext. Dobré mesto je však mesto priechodné, celistvé a harmonické, kde sa jednotlivé prvky dopĺňajú a nesnažia sa na okolí parazitovať. Ak túto úlohu (zapadnúť) nezvládnu, vedie to ku konfliktom a niekedy aj ku zániku nefungujúcich prvkov.

Nepredpokladám však, že to by malo byť v dohľadnej dobe osudom Sky Parku. Urbanistický koncept projektu je diskutabilný („veže v parku“ sú predsa len prežitou víziou), celková úroveň je však vysoká a nový zelený verejný priestor môže byť vysoko životaschopný – zvlášť pokiaľ obyvatelia vyhľadávajú takéto lokality čoraz viac. Sky Park prináša nové priečne spojenia v rámci zóny, ktoré predtým neexistovali. Naostatok, nachádza sa v príliš lukratívnej polohe na to, aby mu hrozil úpadok. Jeho vitalitu budú podporovať aj okolité projekty.

Sky Park tak nebude len výraznou súčasťou mesta a jeho panorámy, ale aj dotvorením jeho tkaniva. Už dnes začína byť tento dosah projektu viditeľný a do budúcna bude citeľnejší čoraz viac. Aj s pribúdajúcimi rokmi ostane jedným z najdôležitejších projektov, ktoré menia obraz a život Bratislavy.

Fotografie z 22.7.2022. Pozrite si výstavbu Sky Parku vo fotoalbumoch. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.