Adrian Gubčo 21.10.2024 20:21

Výborný rok pre downtown sa potvrdzuje. Nové centrum Bratislavy sa mení každým dňom

Po dokončení veľkých projektov, akými bola prvá rezidenčná etapa Sky Parku, komplex Nivy alebo rozšírenie Eurovey, sa zdalo, že sa výstavba v novom centre Bratislavy čiastočne utlmí. Tento rok však prišla dramatická vzpruha: v realizácii je hneď šestica významných developmentov. Slovenská metropola tak bude čoskoro bohatšia o nové veže, byty i verejné priestory.

Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Nezriedka sa hovorí, že miera vitality mesta sa dá určiť na základe počtu žeriavov v panoráme. Hovorí o tom aj známy český kritik architektúry Adam Gebrian, ktorý takto porovnával stavebnú aktivitu v Prahe a Londýne. Z tohto pohľadu boli v Bratislave najlepšie roky 2017-2021, keď v downtowne vrcholila stavebná aktivita a naraz rástlo viacero výškových budov aj obrovských polyfunkčných komplexov. Dnes ale miestami vidno ozveny tohto obdobia.

V realizácii je totiž hneď niekoľko projektov v celej oblasti, vymedzenej Zwirnom v severnej časti štvrte a Pribinovou v južnej. Ich výstavbou dôjde v dohľadnej dobe k ďalšiemu zahusteniu bratislavskej panorámy výškovými budovami, k vzniku celistvejšej urbanistickej štruktúry aj celkovej revitalizácii územia. Zároveň sa zvýši tlak na riešenie problémov lokality, čo je v tomto prípade pozitívne.

Potvrdzujú sa slová zo začiatku roka, ktoré hovorili o nadchádzajúcom úspešnom období pre bratislavský downtown. Ak sa zachová súčasné tempo rozvoja, do veľkej miery ucelenú podobu by mohla štvrť získať po roku 2030, vysoko pravdepodobne ešte v prvej polovici 30-tych rokov.

Nové veže a dotvorenie mestských bulvárov

Jednotlivé projekty tu v súčasnosti realizujú niektorí z najväčších bratislavských developerov. Patria k nim JTRE, Penta Real Estate, Alto Real Estate či YIT Slovakia. Prítomní sú v lokalite už dlhšiu dobu – YIT Slovakia od roku 2015, Penta Real Estate od roku 2008, JTRE začalo prvý lokálny projekt (rekonštrukciu Tower 115) realizovať dokonca už v roku 2006.

Investori rozumeli mimoriadnemu rozvojovému potenciálu územia. Lokalita má strategickú polohu neďaleko pôvodného centra Bratislavy, dobré napojenie na diaľnicu D1 a navyše sa tu v minulosti nachádzali veľké priemyselné areály, čo bola ideálna funkcia z pohľadu budúcej komplexnej transformácie. Zmena výrobnej funkcie na polyfunkciu umožnila odstránenie staršej zástavby (hoci niekedy s kultúrnymi stratami) a otvorila možnosti pre intenzívnejšie vyťaženie pozemku (ako kompenzácia za odstránenie záťaže).

Hlavné mesto zas od 90-tych (a do istej miery už od 80-tych) rokov 20. storočia videlo toto územie ako ideálne pre rozvoj výškovej zástavby. Developeri to využili a začali tu budovať – a stále budujú či plánujú – početné veže vrátane mrakodrapov. Popritom tu ale pribúdajú aj projekty, ktoré vo väčšej miere zodpovedajú charakteru okolitých štvrtí.

Príkladom je už zmieňovaný Zwirn od YIT Slovakia. Polyfunkčný komplex na mieste bývalej Bratislavskej cvernovej továrne je tvorený zrekonštruovanou Pradiarňou 1900 a trojicou obytných blokov, dotvorených výškovou dominantou na nároží Svätoplukovej, Mlynských nív a Košickej. V tomto momente je dokončená prvá etapa projektu, dokončuje sa tretia a do výstavby vstúpila druhá. Za architektúrou Zwirnu stojí kancelária Compass architekti, víťaz architektonickej súťaže.

Súčasťou tretej etapy je zmieňovaná trinásťpodlažná výšková dominanta, označovaná ako Zwirn Offices. Umiestnené tu budú kancelárie, pričom developer ponúka klasické veľkopriestorové aj samostatné na predaj. V tomto sa líši od väčšiny ponuky nielen v tejto lokality, ale v podstate aj v celej Bratislave. Pre nájomníkov a vlastníkov by mala byť veža prístupná od polovice budúceho roka.

Pri danej podlažnosti nepôjde ani zďaleka o jednu z najvyšších budov v lokalite, vytvorí však optimálny prechod medzi nižšou zástavbou Nív a výškovými budovami downtownu. Sekundovať jej bude jedna z veží v projekte Downtown Yards, vznikajúcom v priestore medzi Košickou, Mlynskými nivami, Plátenníckou a Prístavnou. Developerom je JTRE, architektom kancelária GFI.

Downtown Yards je aktuálne najväčším rozostavaným projektom v lokalite a jedným z najväčších v celej Bratislave. Tvorený bude sériou bytových domov popri Košickej, pozostávajúcich z troch postupne stúpajúcich veží (najvyššia bude mať 27 podlaží) a nižších sekcií, ktoré ich budú prepájať, ďalej zo série objektov občianskej vybavenosti popri Plátenníckej a napokon vlastnou výškovou dominantou – 141 metrov vysokou vežou ERA, kde budú kancelárie. Umiestnená bude v dotyku križovatky Košickej s Prístavnou a Landererovou.

Projekt je budovaný na dve etapy, pričom prvá je tvorená bytmi a budovami popri Plátenníckej. Táto je prirodzene aj vo vyššej fáze realizácie, keď už vznikajú prvé nadzemné podlažia niektorých z budúcich objektov. Dokončená má byť na prelome rokov 2026 a 2027. Druhá, ktorou je výšková budova, zatiaľ nemá určený definitívny termín, predbežne ale má byť dobudovaná v roku 2030.

Zwirn od Košickej. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Investor túto budovu odsunul kvôli situácii na kancelárskom trhu, ktorá v súčasnosti neželá vzniku obrovskej budovy, ktorá bude mať sama osebe 35-tisíc metrov štvorcových kancelárií. Napriek tomu sa v downtowne realizujú aj nové administratívne priestory. Reprezentované sú prvou etapou kancelárskeho komplexu Chalupkova Office, za ktorým stojí Penta Real Estate.

Bizniscentrum s 18-tisíc m² prenajímateľnej kancelárskej plochy a tisíc m² určených pre menšie obchodné prevádzky sa stane sídlom samotnej skupiny Penta Investments. Pôjde o vcelku výraznú a mohutnú budovu, hoci nie výškovú. Dvanásťpodlažný objekt bude rovnobežný s ulicou Mlynské nivy, do ktorej sa bude obracať fasádou s pravidelným rastrom okenných otvorov, ale aj dvojpodlažným parterom s vybavenosťou. Za architektúrou stojí kancelária Jakub Cigler Architekti.

Projekt je dnes v úvodných fázach realizácie. Vykopaná je stavebná jama a čoskoro sa pristúpi ku zakladaniu. Výstavbu mierne spomalili nedávne povodne, ktoré viedli k zvýšeniu hladiny podzemnej vody a zatopeniu stavebnej jamy. Dnes ale už nič nebráni plynulému pokračovaniu prác. Dokončenie sa očakáva v roku 2026. Budova neskôr získa druhú etapu a zároveň sa stane súčasťou širšieho developmentu, označovaného ako Urban Oasis (viac nižšie).

Druhým kancelárskym projektom, ktorý bude zároveň spojený s bývaním, je Ganz House od JTRE. Umiestnený bude v priestore medzi Pribinovou a Čulenovou ulicou, vyplní tak strategicky významný pozemok pri Slovenskom národnom divadle. Ide o exkluzívnu lokalitu, čomu zodpovedá aj podoba komplexu – bude tu 65 luxusných bytov, 10-tisíc metrov štvorcových kancelárií a retail na prízemí. Príťažlivá architektúra ostrých hrán vychádza opäť z pera Compass architektov.

Projekt sa dnes zakladá, umiestnený bol aj prvý žeriav. Čoskoro tak začnú pribúdať podzemné podlažia. Dokončenie je predpokladané v roku 2026. Dobudovaním Ganz House dostane východná strana Pribinovej ucelenejší charakter. Do veľkej miery sa priblíži predstave o vzniku skutočnej mestskej triedy.

Popri týchto administratívnych objektoch mal downtown dotvoriť ešte jeden, ktorý mal byť azda najkrajším z nich – Sky Park Tower od Alto Real Estate. Developer sa však rozhodol 120 metrov vysokú vežu od Zaha Hadid Architects premeniť na rezidencie, čo lepšie zodpovedá aktuálnemu dopytu na trhu s nehnuteľnosťami. Úpravy mierne odsunuli opätovný štart stavebných prác (projekt sa začal pripravovať už dávnejšie), dnes ale znova prebiehajú.

Budúca veža je v úvodných etapách zakladania. Po dokončení, očakávanom v roku 2027, by tu malo vzniknúť 393 rezidencií, menší objem kancelárií a retailu. Úpravy sa podpísali na výslednej podobe veže, ktorá dostane akúsi terasovú základňu. Dizajn, typický pre práce Zaha Hadid Architects, by si však zachovať mala. Pôjde o bodku za rozvojom komplexu Sky Park.

Paletu rozostavaných projektov dopĺňa Metropolis od Mint Investments. Tento rezidenčný development, tvorený dvojicou veží, spoločne tvoriacich písmeno M, je však tesne pred dokončením. Vznikli tu takmer tri stovky nadštandardných rezidencií, retail v parteri orientovanom do Bottovej a nový parčík pre rezidentov aj okolie. Za architektúrou stojí pražská kancelária City Work Architects.

Downtown Yards už rastie nad úrovňou terénu. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Rozvoj downtownu nekončí

Zmieňované projekty zásadne zmenia podobu tejto časti, od celkového dobudovania však má stále ďaleko. Aj naďalej zostávajú v lokalite plochy, ktoré na svoju transformáciu ešte len čakajú. Pri veľkej väčšine z nich je však známe, ako by mohlo ich riešenie vyzerať.

Mimoriadne sľubné sú plány nového hráča Immocap, ktorý plánuje na pozemku medzi Bottovou a budúcou novou ulicou postaviť novú centrálu spoločnosti ZSE a bytový dom s nadštandardným bývaním. Centrálu firmy navrhla kancelária Čechvala Architects, za bytovkou zas stojí prestížna česko-slovenská kancelária Chybík + Krištof. Štart výstavby možno optimisticky očakávať v priebehu budúceho roka.

Obrovské plány majú Penta Real Estate a Alto Real Estate. Obe firmy získali pozemky po spoločnosti HB Reavis a zorganizovali na architektonické súťaže. Prvá z nich sa napokon spojila s talianskou kanceláriou Stefano Boeri Architetti, ktorá pripravila monumentálny a mimoriadne príťažlivý koncept Urban Oasis. S ohľadom na jeho rozsah aj potrebu úpravy Územného plánu sa bude pravdepodobne realizovať až do 30-tych rokov.

Druhá vysúťažila rovnako slávne meno Mecanoo, pričom holandskí architekti navrhli nové bytovky aj kancelársku budovu. Stavebné práce sa spustia možno už na budúci rok.  

Posledné slovo nepovedalo ani JTRE, ktoré má ešte pomerne veľké portfólio zámerov. Medzi Dostojevského radom a Pribinovou má naplánovaný kancelársky Triangel II od GFI. Kľúčový je ale development východne od Tower 115. Vzniknúť by tu mohli dva nové mrakodrapy, jeden so 180 metrami a druhý až s 260 metrami, čo z neho spraví druhú najvyššiu budovu v EÚ. Na projekt prebieha medzinárodná súťaž, ktorej sa zúčastňujú viaceré slávne mená svetovej architektúry.

Na štart čakajú aj dva do istej miery prepojené projekty Portum a Ister Tower. Vyplniť majú budúci blok medzi Landererovou, Košickou, Chalupkovou a novou plánovanou ulicou. Vzniknúť tu má trojica výškových budov, luxusné bývanie, hotelové ubytovanie a masívny vnútroblokový park. Za architektúrou oboch projektov stojí kancelária A1 Architecture. Developerom Portumu je Portum Towers s účasťou českej spoločnosti TopEstates, za Isterom je The Galata Group a DRFG. Developerské spoločnosti majú rodinne prepojených majiteľov.

Dosiaľ nešpecifikované boli zámery pre pôvodný areál ZSE medzi Dostojevského radom, Landererovou a Čulenovou, podoba budúcej Ambasády USA medzi Dostojevského radom, Olejkárskou, Pribinovou a Krupkovou či pozemok tzv. Ryby medzi Košickou a Pribinovou. V prípade tretieho projektu sa ale špekuluje o mrakodrape.

Ganz House. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Spojenie s mestom ako kľúčová otázka

Popri masívnom rozvoji nových projektov sa akoby zabúda na nutnosť lepšieho prepojenia so zvyškom Bratislavy. Toto má dvojakú formu – dopravnú a urbanistickú. Význam oboch je však rovnocenný, ak sa má downtown stať obohatením mesta a nie jeho príťažou.

V prípade dopravy sa dlhodobo hovorí o nutnosti zlepšenia dostupnosti verejnej dopravy. Za riešenie sa pokladá električková trať, hoci sa do istej miery líšia názory na jej ideálne umiestnenie. Mesto a developer JTRE preferuje vedenie po Pribinovej a Košickej, časť verejnosti zas navrhuje Landererovu a Košickú. Takmer naisto to ale bude prvá možnosť.

Príprava električkovej trate nie je úplne na začiatku – zámer je v posudzovaní vplyvov na životné prostredie a pripravuje sa príslušná projektová dokumentácia. Cieľom je, aby sa začalo stavať v krátkom čase a projekt bol rozhodne dokončený ešte v tomto desaťročí. Kameňom úrazu ale malo byť vedenie trate popred budovu SND. Ministerstvo kultúry SR ako vlastník pozemkov však nedávno deklarovalo, že je v prípade eliminácie negatívnych vplyvov na prevádzku divadla ochotné projekt podporiť.

O iných dopravných projektoch sa zatiaľ vo väčšej miere nehovorí. Očakáva sa, že v budúcnosti pribudne električková trať na ulici Mlynské nivy, hoci zatiaľ len východne od Košickej. Z dlhodobého hľadiska je ale skloňované aj prepojenie Námestia SNP s Mlynskými nivami po Dunajskej.

Táto trať je dôležitá aj z iného dôvodu. Prinesie totiž dopravné, ale i mentálne prepojenie downtownu s rozvíjajúcou sa štvrťou Mlynské Nivy, ktorá má byť do budúcna jednou z najlepšie pripravených rozvojových lokalít v Bratislave s desiatkami tisíc obyvateľov. Po novom by malo dôjsť ku vzniku celistvej novej zóny, ktorá vďaka tomu zmení obraz slovenskej metropoly.

Úspech podobných iniciatív však spočíva nielen vo veľkých dopravných projektoch, ale aj na pohľad menších – v podobe verejného priestoru, kvalite infraštruktúry pre peších a cyklistov, orientačnom systéme a podobne. V tomto smere má downtown obrovské medzery a aj najpríťažlivejšie projekty sú od seba oddelené širokými bariérami ciest bez možností lepšieho prechodu.

V budúcnosti tak bude potrebné stavať nielen koľajové trate, ale aj meniť podobu ulíc, ktoré štvrť obklopujú či pretínajú. Hypotetická prechádzka z jednej časti centra Bratislavy do druhej nesmie pôsobiť ako šok a nebezpečný zámer. Až keď sa podarí dodať vysokú úroveň nielen polyfunkčným komplexom, ale aj prostrediu v ich okolí, vznikne skutočne kvalitné centrum mesta. Nanešťastie, toto nebude realitou o dva, o päť a možno ani o desať rokov.

Fotografie z 10.10.2024. Sledujte výstavbu bratislavských projektov vo fotoalbumoch. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.