Adrian Gubčo 02.05.2024 12:07

Míľnik pre Downtown Yards: JTRE rozbieha predaj bytov, stavebné práce sa naplno rozbehli

Najväčším tento rok rozostavaným projektom v Bratislave je polyfunkčný komplex Downtown Yards od spoločnosti J&T Real Estate. Ako už názov napovedá, nachádzať sa bude v novom centre mesta – v downtowne. Po dlhšej príprave sa naplno rozbehli realizačné práce a teraz developer spúšťa aj oficiálny predaj bytov.

Zdroj: J&T Real Estate

Veľký záujem o „londýnsky“ projekt

Pre bratislavský downtown je rok 2024 zásadný. Dokončené boli alebo budú jeho ďalšie časti, čím sa rozšíria transformované plochy bývalého priemyselného zázemia Bratislavy. Zadefinovaná bude podoba viacerých priestorov, ktoré ešte dosiaľ nemali ujasnenú budúcnosť. Napokon, do výstavby ide niekoľko projektov, ktoré potvrdia význam tejto lokality ako nového komerčného centra Bratislavy.

Kľúčovým hráčom je v procese budovania lokality JTRE. Jeden z najvýznamnejších bratislavských developerov postupne buduje zónu Eurovea City, ktorej súčasťou je najväčšie nákupné centrum na Slovensku Eurovea a najvyššia budova – prvý slovenský mrakodrap Eurovea Tower. V downtowne však postupne rozvíja aj druhú zónu, pôvodne nazývanú po prvej etape developmentu Klingerka. Jej súčasťou je obrovský komplex Downtown Yards.

Masívny polyfunkčný súbor označuje za „bránu do downtownu“. Umiestnený je na pozemku, vymedzenom Košickou, Mlynskými nivami, Plátenníckou a Prístavnou. Projekt tvoria rezidenčné bloky s výškou od osem do 27 podlaží popri Košickej ulici a strednopodlažné polyfunkčné objekty orientované do Plátenníckej, kde budú obchody, služby, menšie administratívne priestory a drevostavba materskej školy v pasívnom štandarde. Zasadené budú do pobytových vnútroblokov so sadovými úpravami a vodnými prvkami.

Súčasťou projektu sú aj veľké zmeny v dopravnej infraštruktúre. Dynamická doprava má byť údajne utlmená, na druhej strane bude ale Downtown Yards obslúžené 1.721 parkovacími miestami. Umiestnené budú predovšetkým v podzemí, kde budú aj nabíjačky pre elektromobily. V každom druhom vchode má byť bicykliareň a súčasťou plánov je aj cyklotrasa popri Plátenníckej ulici, ktorá prepojí už existujúce úseky na Mlynských nivách a Prístavnej.

Investor dopĺňa, že dominantou projektu bude výšková kancelárska budova, ktorá vznikne v druhej etape. Veža bude mať 35 podlaží a výšku 141 metrov, čím sa stane jednou z najvyšších v Bratislave i na Slovensku. Pokiaľ sa bude stavať v dohľadnom čase, mala by byť aspoň na čas druhá.

Developer zámer prestavil prvýkrát v roku 2019, odkedy prešiel kompletným povoľovacím konaním. V roku 2022 začali na pozemku prvé zemné práce, keď stavebník odstránil posledné zvyšky predtým tu stojacej fabriky Gumon a začal čistiť environmentálnu záťaž. Napokon v novembri 2023 získal právoplatné stavebné povolenie pre obe etapy a do veľkej miery dokončil aj sanáciu pozemku.

Otvorila sa tým cesta k výstavbe, ale i k spusteniu predaja bytov v projekte. Ako približuje JTRE, zámer sa stretol s veľkým záujmom – z celkovej ponuky približne 650 rezidencií sa v predpredaji predalo 135 bytov. „Rýchle rozbehnutie predaja potvrdzuje správy o prichádzajúcom oživení trhu s bývaním po dvoch rokoch spomalenia,“ konštatuje developer. „Novostavby v centre Bratislavy si však dokázali držať cenu na stabilnej úrovni aj pri zvyšovaní úrokových sadzieb.“ Projekt hodnotí ako výbornú investičnú príležitosť.

JTRE sa zaštiťuje svojimi skúsenosťami s veľkými realizáciami vrátane Eurovey. Kupujúci tak majú v Downtown Yards nájsť už v dohľadnej dobe bývanie s „energiou Londýna“.

Zdroj: J&T Real Estate

Ako sa bude bývať v Downtown Yards

JTRE v rámci svojej prezentačnej stratégie neprekvapivo zdôrazňuje kombináciu lokality, vybavenosti, ale aj komunitného života a štandardu. Platí to aj napriek pomerne veľkému rozsahu projektu. Na druhej strane, rozčlenený bude do väčšieho počtu sekcií, v dôsledku čoho nebude prostredie v rámci jednej bytovky tak anonymné ako v iných projektoch, kde je v rámci vchodu aj 300 bytov.

Byty budú ponúkané v deviatich blokoch. V ponuke sú aktuálne tri, z toho dve majú formu výškových budov. V bloku A na nároží Košickej a Mlynských nív je ku dnešku k dispozícii 61 bytov, 46 je predaných. V bloku C, ktorý je nižším objektom popri Košickej, je 20 voľných bytov a jeden predaný. Vo výškovom bloku E, ktorý má opäť podobu výškovej budovy, je umiestnených 49 voľných jednotiek a 89 predaných.

Architektúru projektu spracúva kancelária GFI, ktorá je známa pomerne efektívnymi dispozíciami. Tak je tomu aj v tomto prípade – už dvojizbové byty majú navrhnutú samostatnú toaletu, čo nie je úplne bežné (norma to nevyžaduje). Trojizbové byty zas majú navrhnutý väčší úložný priestor (napríklad samostatné šatníky, čo možno prisúdiť inšpirácii z britskej metropoly) a štvorizbové majú samostatnú kúpeľňu pre rodičovskú spálňu.

Dôležitým parametrom majú byť aj výhľady. Väčšie byty budú orientované na dve svetové strany. „Ľudia potrebujú životný priestor a ten im ponúkame,“ tvrdí obchodný riaditeľ JTRE Peter Píš. „V Downtown Yards môžu nájsť dispozične premyslené štvorizbové byty s výmerou 110 štvorcových metrov, ale aj 130 a 160 štvorcových metrov s veľkorysým zázemím. Rovnako to majú londýnske nehnuteľnosti, ktorými sme sa nechali inšpirovať.“

Štandard je taktiež na decentnej úrovni. Medzibytové priečky sú železobetónové, no interiérové môžu byť aj zo sádrokartónu, čo uľahčí prípadnú zmenu dispozície. Okná budú hliníkové, každý byt bude mať exteriérové tienenie z látkových roliet, zabezpečená predpríprava na klimatizáciu. Klienti taktiež v štandarde dostanú drevené parkety alebo gresovú dlažbu v kúpeľni do výšky stropu. Nedostatkom je ale absencia podlahového kúrenia, namiesto toho budú použité radiátory.

Čo sa týka spoločných priestorov, na chodbách by mohol byť koberec. Rezidenti majú mať neustále k dispozícii recepciu, priestory pre doručovateľské služby, ako aj služby autoumyvárne či vyhradené parkovanie pre návštevy.

Veľkým benefitom má byť spoločný komunitný priestor pre obyvateľov domu. „Po vzore nášho londýnskeho projektu prinášame do Downtown Yards služby pre rezidentov v podobe tzv. Community hubu. Pre vlastníkov bytov bude k dispozícii komunitná knižnica, kinosála či herná zóna pre tínedžerov. Rezidenti môžu využiť tento priestor na usporiadanie rodinnej oslavy, prípadne tvorivého alebo vzdelávacieho workshopu či priateľské stretnutie so susedmi,“ popisuje Ivan Bratko, riaditeľ predaja rezidenčných nehnuteľností JTRE.

Developer dodáva, že projekt bude spĺňať vysoké environmentálne štandardy. Ich súčasťou je rozsiahla zeleň – a to vo vnútrobloku aj na strechách objektov, rekuperácia vzduchu, zber dažďovej vody alebo energetický certifikát A0. Podoba parku vychádza zo spolupráce s kanceláriou LABAK, ktorá patrí v tomto smere k renomovaným pracoviskám.

Faktom ostáva, že toto všetko nebude zadarmo. Najlacnejší jednoizbový apartmán s výmerou 30 metrov štvorcových a vyše trojmetrovým balkónom tak vychádza na takmer 215-tisíc eur, čo je aj po zľave približne 6,8-tisíc eur za meter štvorcový. Najlacnejší dvojizbový byt vychádza na 295-tisíc eur (približne 5,5-tisíc eur za meter štvorcový), trojizbový na 449-tisíc (5,5-tisíc eur za meter štvorcový) a štvorizbový na 795-tisíc (6,5-tisíc eur za meter štvorcový). Najdrahší byt so zverejnenou cenou je za 902-tisíc eur. K dispozícii je ale aj väčší mezonet s galériou.

Do budúcna sa dá predpokladať, že developer prinesie aj drahšie bývanie. Nachádzať by sa mohlo v najvyššej veži (Blok J), ktorá zatiaľ v ponuke nie je.

Downtown Yards a budúce mrakodrapy v Eurovea City. Zdroj: J&T Real Estate

Citeľné oživenie downtownu

V tomto momente sú na Downtown Yards rozbehnuté prípravné práce na osádzaní pilót a prebieha betonáž základovej dosky. Vytýčené sú už základy pre viacero žeriavov. Pôjde o jedno z najväčších stavenísk v Bratislave. Rovnako veľký bude aj význam projektu na panorámu mesta a život v jeho najmodernejšej štvrti.

V developmente by mohli žiť približne 1,5-tisíc ľudí a tisícky tu budú aj pracovať. Parter všetkých budov by mal byť využitý v prospech služieb, retailu alebo kancelárií, čím sa aktivujú priľahlé ulice. Zvlášť významný má byť kontakt s Košickou, ktorá sa má premeniť na mestský bulvár s električkovou traťou. Tá bude vedená po východnej strane ulice – v priamom susedstve projektu.

Už v rokoch 2026-2027, keď je plánované dokončenie prvej etapy projektu, tak dôjde k zmene charakteru územia aj posilneniu jeho významu. Dobrou správou je, že developer sa poučil z viacerých chýb Klingerky. Po architektonickej stránke asi nepôjde o najatraktívnejší projekt v oblasti, na druhej strane to ale nebude ani žiadna katastrofa. Územie tak bude nielen živšie, ale aj príťažlivejšie.

Z pohľadu JTRE ide o zásadný krok v jeho stratégii postupnej premeny postindustriálneho územia v blízkosti Dunaja. Postupne pretvára predtým zanedbanú časť Bratislavy na husto zaľudnenú mestskú oblasť. Začal rekonštrukciou Tower 115, pokračoval vznikom veží Panorama Towers, sériou kancelárskych budov, Klingerkou, Euroveou a aktuálne pokračuje Downtown Yards.

Vyvrcholene má metropola zažiť v dohľadnej budúcnosti. Má ním byť dvojica mrakodrapov východne od Tower 115, pričom nižší z nich bude mať 180 a vyšší na bratislavské pomery neuveriteľných 260 metrov. Jedna z vizualizácii aktuálneho projektu už obsahuje hmoty danej výšky v ich budúcej polohe.

JTRE i ďalší developeri tak vytvárajú štvrť, ktorej vznik si ešte donedávna vedelo predstaviť v Bratislave len málo ľudí. Každá nová veža, úspešne vypredané byty, prenajaté kancelárie a obchodné priestory či rastúci počet návštevníkov dokazujú, že koncept downtownu našiel odozvu a zapustil v meste korene. S pomaly sa pripravujúcimi verejnými investíciami všetko smeruje k tomu, aby tu vzniklo skutočné nové centrum metropoly.

Pozrite si prípravu projektu vo fotoalbumoch. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.