Adrian Gubčo 12.12.2023 13:10

Kúsok Londýna v Bratislave? JTRE odhaľuje Downtown Yards a čoskoro spúšťa výstavbu

Nové centrum Bratislavy onedlho získa ďalší mohutný projekt, tvorený výškovými budovami a modernými verejnými priestormi. Developer J&T Real Estate totiž ohlásil skorý štart výstavby developmentu, doteraz známeho ako Klingerka II a III. Po novom bude známy ako Downtown Yards, pričom má odrážať skúsenosti investora z britskej metropoly.

Zdroj: J&T Real Estate

Londýnske inšpirácie

JTRE zažil rušný rok. Na nábreží takmer úplne dokončil svoj vlajkový projekt v Bratislave, druhú etapu komplexu Eurovea s rozšírením nákupného centra, kanceláriami či bytmi, vrátane rezidencií v prvom slovenskom mrakodrape Eurovea Tower. V Londýne zas dobudoval prvú dvojicu svojich realizácií, ktoré patria k tomu najlepšiemu z portfólia skúseného a mimoriadne aktívneho developera.

Na úspechy chce nadviazať aj v budúcnosti, pričom ďalším veľkým bratislavským projektom má byť pokračovanie Klingerky na okraji bratislavského downtownu. Kým prvá fáza v podobe bytovej veže a priľahlej kancelárskej budovy zaznamenala komerčný úspech, no prijatá bola s rozpakmi, pokračovanie pôsobilo sľubnejšie – investor a architekti z kancelárie GFI naznačili, že cieľom je vybudovať mestotvornejšiu štruktúru, ktorá by vhodne reagovala na charakter okolia a priniesla vyšší architektonický štandard.

Zámer bol prvýkrát predstavený v roku 2019, odkedy prešiel kompletným povoľovacím konaním. V roku 2022 začali na pozemku prvé zemné práce, keď stavebník odstránil posledné zvyšky fabriky Gumon a začal čistiť environmentálnu záťaž. Napokon v novembri tohto roka získal právoplatné stavebné povolenie pre obe etapy a do veľkej miery dokončil aj sanáciu pozemku.

Otvoril sa mu tak priestor pre realizáciu projektu, ktorý teraz odhaľuje v definitívnej podoby aj s finálnym názvom. Downtown Yards, ako sa bude masívny polyfunkčný súbor po novom nazývať, prinesie vznik kombinácie bývania, kancelárií, občianskej vybavenosti a verejných priestorov, ktoré dokopy v podstate vytvoria akúsi mikroštvrť. Developer zdôrazňuje, že zároveň pôjde o mimoriadne zelenú lokalitu s vysokým stupňom udržateľnosti.

JTRE tvrdí, že pri kreovaní projektu zúročil svoje skúsenosti z Bratislavy aj Londýna. „Dali sme si záležať na tvorbe kvalitného mestského prostredia pre aktívny život,“ hovorí Pavel Pelikán, výkonný riaditeľ JTRE. „Elegantná nadčasová architektúra s londýnskym charakterom zahŕňa rôzne typy bývania, aktívny parter s obchodmi, službami a gastro zariadeniami z rušnej Košickej ulice a otvorené dvory pre všetkých s preslnenými aj tienenými plochami, stromoradiami, zelenými plochami a vodnými prvkami na pokojnej Pláteníckej.“

Pripomína pritom urbanistické riešenie, ktoré počíta s postupnou gradáciou hmôt popri Košickej od križovatky s Mlynskými nivami po križovatku s Prístavnou. Budova pri Mlynských nivách pritom bude výškou napodobovať kancelársku vežu v Zwirne, kým dominanta Downtown Yards pri Prístavnej bude mať 141 metrov. Popri Plátenníckej zas vznikne nižšia zástavba, citlivá k pôvodnej Klingerovej kolónii.

Toto ale bolo v podstate známe už predtým, keďže projekt sa dramaticky nemenil. Predstavené však boli architektonické detaily, ktoré majú odrážať industriálnu minulosť lokality. „Pri bytových vežiach definujúcich charakter zóny sme zvolili riešenie fasád veľkoformátovým obkladom podčiarkujúcim vertikalitu objektov,“ popisuje architekt Pavol Franko z GFI. „Pri nižších bytových blokoch zachovávame štruktúru tehlového obkladu, pre ustúpené časti hmoty je použitý glazovaný keramický obklad olivovej farby. Kombinácia materiálov, farieb a typologickej rozmanitosti budov pretkanej živým parterom dáva tomuto miestu nádych londýnskej architektúry.“

Architekti a developer podotýkajú, že absolvovali viacero návštev aj workshopov s londýnskym tímom, aplikované sú tak poznatky priamo z jedného z najvýznamnejších realitných trhov sveta. Skúsenosti z britského hlavného mesta priniesli aj potvrdenie poznatku, že hustá mestská štruktúra môže vytvoriť príjemné verejné priestory. Dokazovať by to mal zelený vnútroblok alebo séria mikronámestí v rámci Downtown Yards.

Projekt sa pri riešení fasád inšpiroval Londýnom. Zdroj: J&T Real Estate

Viac života do nového centra Bratislavy

Nový development prinesie mimoriadnu koncentráciu funkcií do dosiaľ mŕtveho územia. Naplánovaných je 656 bytov, ktoré majú byť určené pre strednú aj vyššiu strednú triedu. Z pohľadu developera to znamená vytvorenie ponuky menších bytov aj veľkorysejších rezidencií najmä na najvyšších podlažiach obytných veží alebo prepájacích traktov. Bývanie v projekte tak má byť atraktívne pre jednotlivcov aj pre rodiny.

Aj v tomto smere sledoval niektoré trendy z Londýna. Odrážať sa to má v objeme a riešení úložných priestorov v bytoch. Na najvyšších podlažiach zas budú prevetrávané jednotky s atraktívnymi výhľadmi na centrum Bratislavy. Rezidenti budú mať navyše k dispozícii komunitný klub, kde sa uvažuje s hernou a párty zónou, susedskou knižnicou, malou kinosálou, priestormi pre fitnes či tichou zónou na cvičenie jogy. Podobné riešenie sa nachádza v londýnskom projekte JTRE Triptych Bankside.

Do Plátenníckej navrhli architekti päť samostatne stojacich nízkopodlažných polyfunkčných objektov, ktoré prispejú k občianskej vybavenosti územia. Nachádzať sa tu má široká ponuka  obchodných prevádzok, služieb či menších administratívnych priestorov. V jednom z objektov bude „zdravá“ materská škola, realizovaná z dreva v pasívnom štandarde. Vybavenosť bude aj v parteri domov na Košickej, celkovo sa očakáva vznik 4-tisíc metrov štvorcových prevádzok.  

Napokon, architektonickou a výškovou dominantou bude administratívna budova na nároží Košickej a Prístavnej ulice. Celopresklená veža s 35 podlažiami má podľa developera zaujať terasami na kaskádovito uskočených podlažiach, ktoré rozdelia hmotu budovy na tri časti. „Administratívna veža cieli na získanie ekologickej certifikácie BREEAM v najvyššom stupni a má všetky predpoklady na jedno z najvyšších hodnotení certifikátu WELL,“ dodáva Peter Píš, obchodný riaditeľ JTRE.

Možnosť, že by bola funkcia zmenená na bývanie ako v prípade Sky Park Tower, nepripúšťa. Situácia na trhu údajne praje vzniku takejto budovy v dohľadnej dobe. Výmera kancelárskych priestorov (aj s nižšími objektmi) bude 38-tisíc metrov štvorcových.

Jednotlivé budovy budú prepojené verejným priestorom od kancelárie LABAK. Návrh má reagovať na historický ráz lokality z čias krajiny lužných lesov rozvetvených ramien Dunaja, ktoré sa tu nachádzali. Architekti rozohrali minimalistické pôsobenie výsadby s prírodnými materiálmi na viacerých úrovniach, čím dosiahli hĺbku a optické zväčšenie priestoru. Krajinné úpravy budú podporovať biodiverzitu a budú jednoduché na údržbu.

Zeleň bude pokrývať plochu 6.100 štvorcových metrov. Jej súčasťou bude zrevitalizovaná pôvodná stromová alej na Plátenníckej ulici aj nové stromoradie na Košickej. Zeleň pribudne aj na strechách budov, v rámci prvej etapy to bude viac ako 2.000 štvorcových metrov. Zapadne do rámca vysokého ekologického štandardu, ku ktorému bude patriť aj zachytávanie dažďovej vody a jej retencia, exteriérové tienenie či bicykliareň v každom vchode.

Developer avizuje, že kladie vysoký dôraz na ekologickú dopravu. Okrem zmienenej cyklistickej dopravy – pričom na „komunitnej“ Plátenníckej pribudne nová cyklotrasa – sa počíta aj s rezervou pre električkovú dopravu. Dôležitou témou bola pešia doprava, ktorú má uľahčiť séria priečnych spojení. Parkovanie bude riešené najmä v podzemí, kde bude 1.271 miest.

Developer projekt profiluje ako zelený a ideálny pre rodiny. Zdroj: J&T Real Estate

Veľká zmena prichádza

Keďže má developer k dispozícii všetky potrebné povolenia, stavať môže začať skutočne skoro – a skutočne, realizácia má začať už na začiatku roka 2024. V tomto momente prebieha výber zhotoviteľov stavby. Na jar 2024 sa má spustiť aj predaj prvých bytov.

JTRE rozdelilo výstavbu na etapy. V rámci prvej sa vybudujú všetky bytové domy a zástavba popri Plátenníckej, druhú predstavuje kancelársky vežiak. Pri bytoch už má stanovený predpokladaný dátum dokončenia v rokoch 2026-2027, pri kancelárskej budove sa bude odrážať od trhovej situácie. S ohľadom na očakávaný nedostatok priestorov v dohľadnej dobe ale možno predpokladať, že stavať začne už v rokoch 2024-2025.

S dobudovaním Downtown Yards sa dotvorí východná strana downtownu. Zo zverejnených vizualizácií pôsobí zámer súčasne a relatívne príjemne. Rozhodne nebude vyvolávať také kontroverzie ako Klingerka, ktorej fasáda v podobe „jutového vreca“ je skôr predmetom výsmechu.

V princípe sa dá povedať, že nový projekt pôsobí, ako keby bolo zadaním robiť všetko inak ako v Klingerke, hoci ide de facto o jej pokračovanie. Napravené sú tak jej nedostatky – parkovanie v samostatnom parkovacom dome, takmer úplná absencia živého parteru, riešenie v podobe samostatného solitéru alebo slabá integrácia do prostredia. V tomto ohľade je nový projekt omnoho lepší.

Nové centrum Bratislavy tak dostane omnoho atraktívnejší doplnok, ktorý ho vhodne dotvorí a dodá mu v ešte väčšej miere veľkomestský charakter. O tom, či ide o projekt s londýnskymi kvalitami, možno diskutovať. Rozhodne ale ide o skokové zlepšenie s vysokými predpokladmi pre vznik živej časti metropoly.

Pozrite si prípravu projektu vo fotoalbumoch. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.