Adrian Gubčo 11.07.2023 13:38

Krôčik k obrovskému projektu. Mohutný zámer v bratislavskom downtowne čaká na zelenú

K najvýznamnejším hráčom v novom centre Bratislavy patrí developer J&T Real Estate. V súčasnosti dokončuje jeden z najvýraznejších projektov v meste, druhú etapu komplexu Eurovea. Po ukončení prác môže svoju pozornosť okamžite preniesť na inú plochu v neveľkej vzdialenosti – tesne pred výstavbou je totiž pokračovanie projektu Klingerka.

Zdroj: J&T Real Estate, Nino Belovič / YIM.BA

Územie dnešného bratislavského downtownu bolo v podstate donedávna tvorené areálmi priemyselných podnikov a závodov. V minulosti išlo o jadro industriálnych aktivít v meste, ktoré malo v tomto smere významnú pozíciu aj z medzinárodného pohľadu. Známe boli predovšetkým podniky, ktoré sa zaoberali chemickou výrobou alebo vo veľkej miere využívali chemikálie pre tvorbu svojich produktov. Patril k nim aj Gumon, ktorý produkoval vrstvené elektroizolačné materiály a vlastnil patent na bakelit.

Gumon fungoval približne storočie, na začiatku 21. storočia sa však výroba utlmila. Nový majiteľ, spoločnosť Koruna Invest, tu naplánoval masívny development, v rámci ktorého v roku 2008 protiprávne zbúral bývalú lisovňu bakelitu – vzácnu budovu, ktorá bola v konaní za národnú kultúrnu pamiatku. Nástup krízy len o niekoľko mesiacov neskôr znamenal krach plánov. O niekoľko rokov neskôr boli pozemky predané a majiteľom sa stalo JTRE.

Významný developer sa dlhšiu dobu nevyjadroval k tomu, ako plánuje pozemky prebudovať. V roku 2020 však konečne odhalil projekt Klingerka 2 a 3. Nadviazať má pritom na Klingerku 1, ktorá bola dokončená v roku 2021 na ploche medzi Prístavnou, Plátenníckou, Valchárskou a Súkenníckou. Do Bratislavy priniesla 380 bytov v 115-metrovej veži a 10-tisíc metrov štvorcových kancelárií. Už z toho bolo zrejmé, že pokračovanie developmentu bude obrovské.

Tieto úvahy sa potvrdili. Nový zámer bude tvorený dvomi etapami, predelenými uličkou v pokračovaní Valchárskej. Prvú etapu bude tvoriť šesť nových objektov, druhú etapu päť (plus jeden pavilón). Funkčne pôjde o klasickú schému bývanie – kancelárie – služby a obchody. Developer však pripomína, že v tomto prípade chce vytvoriť „plnohodnotnú mestskú štruktúru“, ktorá obyvateľom poskytne možnosť uspokojiť potreby v rámci jedného areálu.

Projekt prešiel úspešne posudzovaním vplyvov na životné prostredie (EIA) a ešte v roku 2021 získali obe etapy kladné záväzné stanoviská Hlavného mesta (tu a tu). Developer ešte vo februári 2021 požiadal o vydanie rozhodnutia o umiestnení stavby. Obdržal ho o rok neskôr (tu a tu). V priebehu minulého roka sa taktiež spustili práce na odstraňovaní environmentálnej záťaže, ktorá je tu s ohľadom na chemickú výrobu skutočne rozsiahla.

Posledným povolením, ktoré chýba k riadnemu spusteniu výstavby, je tak stavebné. Investor teraz spravil zásadný krok k jeho obdržaniu: na stavebnom úrade v mestskej časti Ružinov požiadal o vydanie stavebného povolenia, v dôsledku čoho sa spustilo stavebné konanie pre druhú etapu. V dohľadnej dobe sa pravdepodobne spustí aj pre tretiu. Rozhodnutie by mohlo padnúť do niekoľkých mesiacov.

JTRE tak bude môcť hladko prejsť od prípravných a čistiacich prác k výstavbe. Rovnaký postup developer využil aj pri Eurovea II, kde samotným stavebným prácam predchádzala dekontaminácia podložia. Možno ešte tento rok, najneskôr však budúci, sa rozbehne výstavba ďalšieho mohutného projektu. Pre nové centrum to bude znamenať dobudovanie ďalšieho kusu územia – a teda ďalšieho kusu mesta.

Popri Košickej vyrastú veže, no pri Plátenníckej majú byť nižšie objekty, aby sa zmiernil rozdiel oproti pôvodnej zástavbe. Zdroj: J&T Real Estate

V zmysle dokumentácie bude druhú etapu Klingerky tvoriť trojica domov smerom ku Košickej a trojica menších smerom k Plátenníckej. Prvým z nich bude polyfunkčný dom s bývaním a občianskou vybavenosťou na nároží Košickej a Mlynských nív. Budova bude mať 16 nadzemných podlaží, 120 bytov a dvojpodlažný parter s obchodmi na prízemí a kanceláriami na druhom podlaží.

Druhý objekt bude mať osem podlaží v strednej sekcii a šesť v krajných sekciách. Disponovať bude trojicou jadier. Umiestnených tu bude 28 bytov, parter bude takisto dvojpodlažný. Treťou stavbou bude opäť polyfunkčný dom s prevahou bývania. Dom bude mať 19 podlaží (67,7 metrov), obsahovať bude 158 bytov a disponovať bude dvojpodlažným parterom s obchodmi a službami.

V prípade budov popri Plátenníckej, Stavba 04 bude na nároží predĺženej Valchárskej a Plátenníckej, bude mať štyri podlažia a slúžiť bude výlučne občianskej vybavenosti. Na prízemí by to mali byť obchody a služby, na vyšších podlažiach kancelárie. Špecifickou je stavba 05, definovaná ako „detské centrum“. Na troch podlažiach má vzniknúť priestor pre 80-120 detí, ktorý podľa dokumentácie pripomína materskú školu. Posledná stavba 06 bude trojpodlažným objektom s obchodmi na prízemí a administratívou na zvyšných dvoch podlažiach.

Celá druhá etapa bude založená na trojpodlažnej podzemnej garáži. Nachádzať sa tu bude podľa aktualizovanej dokumentácie 668 parkovacích miest (predtým sa uvádzalo 717). Strecha garáží by mala byť zazelenená a parkovo upravená – bude totiž tvoriť dvor, pokračujúci až do tretej etapy. Súčasťou výstavby Klingerky 2 bude aj zlepšenie cyklodopravy. Popri Plátenníckej by totiž mala vzniknúť samostatná segregovaná cyklotrasa.

Dominantou tretej etapy Klingerky má byť kancelárska veža, jedna z najvyšších budov v Bratislave. Zdroj: J&T Real Estate

Tretia etapa Klingerky, vymedzená Košickou, predĺženou Valchárskou, Plátenníckou a Prístavnou, bude pozostávať z pätice hlavných stavieb. Prvou z nich bude polyfunkčný bytový dom popri Košickej, tvorený dvomi sekciami so šiestimi a ôsmimi nadzemnými podlažiami. V šesťpodlažnej časti budú na treťom až šiestom administratívne priestory, v osempodlažnej časti byty. Na prvom podlaží budú obchody a služby, na druhom ďalšie kancelárie.

Popri Košickej vznikne aj polyfunkčný bytový dom s 27 podlažiami a výškou 89,6 metrov. Od tretieho po 27. podlažie budú byty, doplnené o nebytové priestory (apartmány) po 13. podlažie. Na prvých dvoch podlažiach bude vybavenosť v podobe obchodov a kancelárií.

Smerom do Plátenníckej bude orientovaná dvojica objektov. Stavba 03, teda ubytovacie zariadenie, bude sedempodlažným domom, určeným na krátkodobé pobyty. Na prvom podlaží bude recepcia a jedáleň, na druhom spoločenský priestor pre hostí a na druhom až siedmom ubytovacie jednotky. Druhým objektom popri tejto vedľajšej ulici bude päťpodlažný dom s kanceláriami a obchodmi na prízemí,

Vrcholom projektu však bude administratívna veža na nároží Košickej, Prístavnej a Plátenníckej. Budova bude mať 35 podlaží, dosiahne tak výšku 141 metrov. To z nej spraví druhú najvyššiu budovu v Bratislave. Pôjde o typickú kancelársku budovu s lobby a prenajímateľným priestorom (štandardne kaviarňou) na prízemí, kantínou na druhou a technickými podlažiami na treťom, 34. a 35. podlaží. Zvyšné podlažia budú patriť kanceláriám s celkovou úžitkovou plochou takmer 31-tisíc metrov štvorcových. S vežou súvisí šiesty objekt, pavilón, pod ktorým bude umiestnený vjazd do trojpodlažnej podzemnej garáže.

Tretia etapa obrovského projektu prinesie vznik 1004 nových parkovacích miest. Jeho realizácia súvisí aj s plánovaným vznikom električkovej trate na Košickej ulici. Tak ako druhá etapa, aj tretia musí ponechať priestorovú rezervu. Predpokladá sa, že trať povedie po východnej strane Košickej, teda v priamom kontakte s projektom.

Popri projekte má v budúcnosti viesť aj električková trať. Zdroj: J&T Real Estate

Nový kúsok mesta, ktorý vznikne výstavbou tohto developmentu, tak bude zahŕňať viac ako 600 bytov a apartmánov, priestory pre obchody, gastro a iné doplnkové služby v parteri popri Košickej a Plátenníckej a podľa developera aj vznik charakteru „high street retailu“. JTRE upozorňuje, že pre mesto aj pre životné prostredie bude Klingerka II a III citeľný benefit – okrem oživenia plochy sa aj odstráni rozsiahla environmentálna záťaž.

Projekt bude mať každopádne celomestský dosah. Nové centrum získa hneď trojicu nových rezidenčných veží a najvyššiu administratívnu (pravdepodobne). To ovplyvní panorámu, v rámci ktorej sa zmierni stenový efekt existujúcej výškovej zástavby takmer rovnakej výšky. Doterajšie vizualizácie naznačujú, že by projekt mohol lokalitu oživiť aj architektonicky. Kým rezidenčné vežiaky majú mať tehličkové obloženie, kancelárska veža pripomína nedávne realizácie podobných budov z New Yorku. Autorom je dvorná kancelária developera, GFI.

JTRE plánuje do projektu vložiť približne štvrť miliardy eur. Klingerka II a III sa snáď nestane obeťou prílišnej racionalizácie – práve naopak, veľmi by jej pomohla špičková kvalita materiálov a prevedenia. To by sa odrazilo na atraktivite aj tvári významnej časti bratislavského downtownu. Bude to práve tento projekt, ktorý bude tvoriť jeho východnú stranu a ktorý môže zmierniť dosah prvej Klingerky na panorámu. Jej prijatie bolo totiž medzi verejnosťou chladné.

Developer pravdepodobne odhalí detaily v čase, kedy obdrží stavebné povolenie. Otvorí sa mu tak cesta k výstavbe, ktorá by mohla byť dokončená v roku 2027. Existuje vysoký predpoklad, že v tom čase už bude vo vysokom štádiu realizácie niekoľko ďalších veľkých schém. Bratislavský downtown získa už takmer svoju finálnu tvár.

Pozrite si prípravné práce na Klingerke II a III vo fotoalbumoch. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.