Adrian Gubčo 15.11.2022 12:30

Nová prestížna zóna v Bratislave: Zahraničný investor zmení brownfield na ubytovanie

Bývanie, ktoré kombinuje dostupnosť centra mesta s dotykom s prírodnou zeleňou, by bolo v každej metropole hodnotné. Platí to aj v Bratislave, kde je takýmto miestom najmä vstup do lokality Železná studnička. Už v najbližších rokoch by sa mala preto celá zóna výrazne transformovať, pričom tu pribudne množstvo nových bytov aj ubytovacích kapacít. Podieľať sa na tom budú aj zahraniční investori.

Areál, ktorý prejde premenou. Zdroj: Google Maps

Vstup do areálu Železnej studničky bol kedysi priemyselnou časťou Bratislavy. Vznikli tu niektoré z prvých podnikov – mlyny, ktorých bolo na potoku Vydrica hneď niekoľko. Najvýznamnejším podnikom bola továreň na patróny (čo dalo názov celej štvrti – Patrónka), nachádzalo sa tu však aj zopár menších. Dnes je to už minulosť a výrobné areály a budovy nahrádzajú nové formy využitia. Reagujú pritom na výborné spojenie do centra Bratislavy, na diaľnicu, ale aj na blízkosť rekreačných areálov v Bratislavskom lesoparku.

Jedným z dnes už nevyužívaných priestorov sú objekty v dotyku so zastávkou verejnej hromadnej dopravy Červený most. Od ulice je viditeľná najmä relatívne mohutná postmoderná kancelárska budova, ktorá je už dlhšie opustená. Za ňou sa nachádza niekoľko hál, skladov a ďalších pridružených objektov. Niekoľko firiem sídli v nízkom objekte pri ulici K železnej studienke, inak je celý priestor pomerne schátraný.

To sa však má v dohľadnej dobe zmeniť. Ako oznámila česká spoločnosť Upvest, ktorá samú seba definuje ako úspešného fintech a finančného partnera z pozície veriteľa a po novom aj z pozície akcionára významných realitných projektov, akcionársky vstúpila do plánovaného developerského projektu v centre Bratislavy. Vytvoriť tu chce polyfunkčný komplex prevádzkovaný za účelom poskytovania ubytovacích služieb. Architektom projektu bude kancelária Sadovsky & Architects, ktorá sa presadila vo vyzvanej medzinárodnej súťaži. Spolupracovať by mala s kanceláriou Marko & Placemakers.

Nový developer na bratislavskom trhu o projekte veľa nepovedal. Zameriava sa predovšetkým na fakt, že sa na zámere podieľa s ďalšími akcionármi - českou realitno-developerskou spoločnosťou Fidurock a slovenskou investorskou a developerskou spoločnosťou Synapsis Property Ventures. Posledná menovaná bude zároveň zodpovedná za vedenie a realizáciu projektu. Realizácia bude prebiehať v súlade s odsúhlaseným podnikateľským zámerom medzi akcionármi, kedy Upvest dozoruje realizáciu stavby z pozície člena dozornej rady a má negatívnu kontrolu nad kľúčovými rozhodnutiami, týkajúcimi sa projektu.

Nanešťastie, ani ostatné firmy veľa neprezrádzajú, azda okrem faktu, že na príprave zámeru sa robí od roku 2019 (hoci Fidurock je v lokalite prítomné už od septembra 2018). Z náznakov sa zdá, že podoba komplexu bude zohľadňovať zelené prostredie aj industriálny charakter územia v podobe tehličkového obkladu nových objektov. Na pohľad pôjde o rezidenčný súbor*. Podľa zámeru by ale malo ísť predovšetkým o ubytovacie zariadenie, vychádzajúce z obdobných modelov v zahraničí. Využiť by malo prítomnosť kancelárskych komplexov v susedstve. 

Zámer by mal mať zabezpečené základné financovanie. Upvest získal peniaze od investorov, ktoré využil na nákup akcií od firmy PŽS A Holding, j.s.a. Tato spoločnosť na 100 % vlastní projektovú firmu, ktorá vlastní aktívum v podobe brownfieldového areálu a ktorej jedinou aktivitou je realizácia projektu. Expozícia Upvestu je 3,4 milióna eur, čo bolo využité na nákup areálu a čiastočne na projektovú prípravu. Ďalšie financovanie bude zabezpečené úverom od Tatra Banky.

Upvest dodáva, že projekt Železná studienka je prvým projektom v rámci novej private equity stratégie, kedy firma jedná o ďalších investíciách do projektov v širšom regióne CEE pod vedením popredných developerských spoločností. Ambíciou Upvest nie je projekty riadiť, ale byť ich finančným partnerom a z tejto pozície kontrolovať ich efektívnu realizáciu.

Harmonogram výstavby nie je v tejto chvíli známy. V každom prípade ale možno predpokladať, že v dohľadnej dobe získa táto lokalita ďalší príťažlivý development, ktorý prispeje k jej postupnej transformácií na významnú bratislavskú štvrť.

Priamo naproti developmentu (vpravo dole) vznikne kampus ESETu. Zdroj: BIG - Bjarke Ingels Group a Bloom Images

Nový projekt od česko-slovenských investorov totiž nie je jediným. V území sa pripravuje celá rada nových zámerov, ktoré zúročujú polohový a prírodný potenciál. Nejde pritom výlučne o rezidenčné zámery, v čoho dôsledku môže pri vstupe do areálu Železnej studničky vzniknúť polyfunkčná štvrť s bývaním, kanceláriami, určitou mierou retailu, ale aj vzdelávaním, výskumom či kultúrou.

Kľúčovým a najväčším projektom je nová centrála spoločnosti ESET, spojená s výskumno—vývojovým centrom a ďalšími pridruženými funkciami. Významná slovenská softvérová firma tu chce napríklad vybudovať aj auditórium, multifunkčnú sálu, ubytovanie pre svojich zamestnancov, vysadiť množstvo zelene a zriadiť parkovací dom, ktorý môže cez víkend slúžiť návštevníkom rekreačného areálu. Na podobu kampusu v hodnote 200 miliónov eur vyhlásila architektonickú súťaž, v ktorej sa presadila kancelária svetového architekta Bjarkeho Ingelsa – BIG.

Do istej miery podobné funkcie chce priniesť aj verejný investor, Slovenská akadémia vied (SAV). SAV chce výrazne zmodernizovať svoj výskumný areál a prispôsobiť ho súčasným požiadavkám. Aj akadémia chce organizovať architektonickú súťaž, v tejto chvíli však ešte nie je známe, kedy. Verejné kultúrno-vzdelávacie funkcie má poskytnúť aj areál bývalej Patrónky, ktorý má prejsť revitalizáciou pod gesciou Bratislavského samosprávneho kraja.

Z kancelárskych projektov možno spomenúť nedávno dokončenú výstavbu komplexu Westend v podobe budovy Westend Plazza od J&T Real Estate. O mohutnej budove sa chvíľu hovorilo ako o možnom sídle Európskej liekovej agentúry, keďže Bratislava bola považovaná za favorita pre zisk tejto významnej inštitúcie. Z tohto plánu však vzišlo (aj kvôli postoju krajiny k problematike LGBTQ+), bizniscentrum tak ostáva aj teraz nenaplnené. Paletu kancelárskych projektov dopĺňa pokračovanie projektu Red Bridge, na ktorom by sa mal podieľať talentovaný architekt Tomáš Čechvala.

Napokon, z rezidenčných komplexov možno spomenúť bytový dom Rezidencia K Železnej studničke, ktorý je vo vysokom stupni realizácie – pracuje sa už na fasádach. Za domom stojí developer Projekt Investment. Výraznejším objektom by mohol byť Pri Studničke od firmy Studnička Development. Investor oslovil známu kanceláriu GutGut, medzi potôčikom Vydrica a plánovaným zámerom od česko-slovenských investorov tak vznikne príjemný a racionálny dom od renomovaných architektov. Posledným známym zámerom je Polyfunkčný areál Lamačská cesta od Bratislava West Gate, s.r.o. Nanešťastie, v tomto prípade nemožno hovoriť o vysokej kvalite konceptu či architektúry.

Nie je však nepredstaviteľné, že sa to zmení. Koniec-koncov, status tejto časti mesta ide očividne hore. Ku všetkým zmieneným projektom sa tu v blízkej budúcnosti očakáva zriadenie železničnej zastávky – TIOPu – takže obyvatelia i návštevníci sa dostanú do centra mesta, ale napríklad aj do Borov, v priebehu niekoľko málo minút. Naostatok, Hlavné mesto a Mestské lesy Bratislava neustále pracujú na zlepšení úrovne lesoparku.

Pre potenciálneho investora sa zdá vstup do tejto lokality ako veľmi racionálny a logický krok. O desať rokov bude Patrónka omnoho modernejšou a atraktívnejšou časťou Bratislavy. Rozsahom premeny bude patriť k najvýraznejším transformáciám v meste a jej charakterom k najhlbším. Z Patrónky, donedávna vnímanej len ako rušná križovatka, sa stane prestížna lokalita metropoly.

*V článku som pôvodne uviedol, že pôjde o rezidenčný projekt, ktorý reaguje na nepriaznivú územnoplánovaciu reguláciu. Developer však ubezpečuje, že pôjde skutočne o ubytovacie zariadenie - bude tak plne v súlade s Územným plánom a nebude sa upravovať ani v prípade zmeny plánu. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.