Adrian Gubčo 20.12.2022 18:45

Jeden z najvyšších v Európskej únii. JTRE zvažuje výstavbu nového mrakodrapu

V uplynulých dňoch sa objavili špekulácie o tom, že by Bratislava mohla dostať druhý mrakodrap. Odhalený bol model, ktorý zobrazuje východnú časť zóny Eurovea City od J&T Real Estate. Na mieste kancelárskeho projektu East Tower sa nachádza dvojica nových objektov – nižšia budova kongresového centra a v jej susedstve štíhla veža. Svojou výškou zakrpaťuje aj prvý mrakodrap Eurovea Tower, tiež od JTRE.

Zdroj: J&T Real Estate

Len na začiatku tohto mesiaca bola publikovaná informácia, že Eurovea Tower – prvá budova na Slovensku, ktorá prekonala „magickú“ hranicu 150 metrov, je teda oficiálnym mrakodrapom – dosiahla plnú výšku. Pri 46 podlažiach to je 160 metrov po atiku a 168 metrov po architektonický vrchol. Je to dosť na to, aby výrazne prevyšovala všetky veže v susedstve. Nachádza sa totiž v bratislavskom downtowne, kde sa v posledných rokoch začali výrazne koncentrovať výškové budovy.

Ide o tak mimoriadnu výšku, že sa zdalo, že ju dlho žiaden iný developer neprekoná. Situáciu ale mení zmieňovaný model, vypracovaný pre nákupné centrum Eurovea. Ako vyplýva z jeho fotografií, v susedstve prvej veže by mohla vzniknúť druhá. Zaujme predovšetkým svojou enormnou výškou. Už na prvý pohľad je zrejmé, že prekonáva 200 metrov.

Objekt sa má podľa modelu nachádzať na mieste East Tower, mohutného kancelárskeho zámeru, ktorý má dotvoriť východnú stranu Eurovea City. JTRE naplánovalo na 25 podlažiach a 101,8 metroch viac ako 39-tisíc metrov čistej podlažnej plochy kancelárií a prevádzok, doplnených o 708 parkovacích miest. Do veže od architektonickej kancelárie GFI, ktorá má hmotou pripomínať Tower 115, chcelo investovať podľa pôvodných odhadov okolo 100 miliónov eur. V dotyku s ňou malo navyše vzniknúť aj kongresové centrum, kde sa hovorilo o kapacite 1.500 návštevníkov.

East Tower je vo vysokom štádiu povoľovania. Developer má k dispozícii územné rozhodnutie. Stavebné povolenie by mohol obdržať v horizonte mesiacov, čo znamená, že už v roku 2023 by sa mohla spustiť výstavba. Teraz sa však s odhaleným modelom zdá, že je všetko inak.

JTRE skutočne pripúšťa, že sa zaoberá potenciálom rozvoja daného pozemku. „Na mieste projektu East Tower overujeme ďalšie možnosti, ako čo najlepšie využiť cenné územie rýchlo sa rozvíjajúceho moderného centra Bratislavy,“ hovorí Daniel Suchý, hovorca a Senior PR Manager J&T Real Estate. „Alternatíva zobrazená na fyzickom modeli Eurovea City je čo sa týka intenzity zástavby a dopravnej záťaže v intenciách platného územného rozhodnutia. Zároveň vytvára priestrannejšie verejné priestory.“

Nové hmoty, ktoré model zobrazuje, zobrazujú mohutnejšie kongresové centrum pri existencii veže, ktorá má značne redukovaný pôdorys. Výsledkom je mimoriadne štíhle pôsobenie budovy, čím pripomína aktuálny trend výstavby superštíhlych mrakodrapov v New Yorku. Zdieľa s nimi aj funkciu.

„Výšková budova má funkciu rôznych foriem bývania a vedľa stojaca budova má funkciu kongresového centra,“ popisuje Suchý. „Uvažovaná zmena funkcie z administratívnej na rezidenčnú reflektuje tvorbu mesta krátkych vzdialeností tým, že posilňuje funkciu bývania v prostredí, v ktorom je dostatok funkcií občianskej vybavenosti.“ Naráža tým na vznik mohutných kancelárskych, ale aj retailových možností. Nákupné centrum v Eurovei bude po dokončení rozšírenia najväčšie na Slovensku.

Kľúčovou otázkou je prirodzene výška. „Výšku mrakodrapu testujeme na úrovni okolo 250 metrov. Závisí to však od rôznych technických riešení infraštruktúry projektu,“ ozrejmuje developer. Eurovea Tower by tak prevyšoval o enormných 82 metrov, čím by bol radikálne vyšší a pôsobil by takto aj v panoráme. Oproti aktuálne druhej najvyššej budove, Nivy Tower so 125 metrami, by bol vyšší presne dvojnásobne. O veži by bolo zároveň možné povedať, že je nielen najvyššou budovou, ale aj najvyššou stavbou mesta – vysielač na Kamzíku má „len“ 196 metrov.

V prípade realizácie by tak vznikla nespochybniteľná dominanta Bratislavy. Na takýto typ budov sú vo všeobecnosti kladené enormné technologické, ale aj architektonické a dizajnové nároky. JTRE sa však rozhodlo projekt zadať overeným architektom. „Na overovacej štúdii pracuje architektonické štúdio GFI a konzultantom je medzinárodné štúdio AE7 s významnými skúsenosťami s realizáciou výškových budov,“ uzatvára Suchý. AE7 je aktívne predovšetkým v Dubaji a v Spojených štátoch amerických.

Či a kedy dôjde k realizácii, nemožno v tejto chvíli odhadnúť. Z rétoriky developera vyplýva, že na stole sú obidve možnosti. O budúcnosti úvah rozhodne trhový potenciál a prístup mesta, ktoré musí projekt v upravenej forme schváliť.

Odhalenie vyššej veže – ba čo viac, o 82 metrov vyššej veže oproti Eurovea Tower – je pomerne prekvapivé. Bratislava so svojim oficiálnym počtom obyvateľov, ktorý nedosahuje ani pol milióna, je už teraz unikátom v celoeurópskom kontexte. Taká vysoká koncentrácia výškových budov je nezvyčajná. V najbližších rokoch má navyše pribudnúť hneď niekoľko ďalších. Väčšina sa síce bude hýbať v podobnej výške 100-120 metrov, napriek tomu budú meniť charakter pohľadov na mesto.

Nová veža štvrťkilometrovej výšky posunie debatu úplne iným smerom. S 250 metrami by Bratislava, čo do výšky najvyššej budovy, získala štvrtú najvyššiu budovu v Európskej únii. Predbehla by ju len Varšava s čerstvo dokončenou Varso Tower a Frankfurt s Commerzbank Tower a Messeturm. Malá slovenská metropola by predstihla akúkoľvek dnes stojacu vežu v ikonickej výškovej štvrti v La Défance pri Paríži, známu štvoricu mrakodrapov v Madride, budovy v ambicióznom Miláne a aj najvyššiu budovu Viedne, DC Tower s 220 metrami.

Najvyššie mrakodrapy majú do veľkej miery spoločné mená výnimočných architektov, ktorí stoja za ich riešením. Z prvých piatich najvyšších budov EÚ navrhla tri kancelária sira Normana Fostera. JTRE má s týmto legendárnym architektom čerstvú skúsenosť – Foster sa podieľal na tvorbe vinohradníctva Le Dôme pri Bordeaux. Ide o mierne netypický klenot v portfóliu slovenského developera. Nová potenciálna veža by ním bola tiež, preto je namieste, aby v prípade nerealizácie súťaže zverila spoločnosť toto zadanie prestížnejšiemu (a kvalitnejšiemu) pracovisku – možno práve Foster + Partners.

Otázkou ostáva, či je možné vôbec takúto budovu postaviť. Hlavné mesto sa totiž netají plánmi zaregulovať výšku zástavby. Preto už pred niekoľkými mesiacmi publikovalo Urbanistickú štúdiu výškového zónovania, v rámci ktorej stanovuje oblasti s maximálnou prípustnou výškou budov. Ak by sa tento materiál stal súčasťou záväznej časti Územného plánu, pre lokalitu novej veže by platila maximálna hranica do 160 metrov. Kým sa tak ale stane, prejde ešte niekoľko rokov. Z územnoplánovacieho hľadiska má developer šancu si svoj koncept obhájiť. Zámer sa nachádza v ochrannom pásme letiska, nie však v letovej dráhe, takže z tohto hľadiska by mal byť akceptovateľný.  

O realizácii tak bude rozhodovať pravdepodobne najmä trhová situácia. Miera neobsadenosti kancelárskych priestorov je cez 11%, čo je hraničné pásmo, kedy sa oplatí dodávať nové budovy. Na druhej strane, čísla ovplyvní odovzdanie nových projektov, vrátane niekoľkých priamo v downtowne a na Mlynských nivách. Ak teda developer nájde dostatok investorov, ochotných kúpiť byty v novej veži, rozhodnúť sa môže práve pre ňu.

Pokiaľ by nová dominanta naozaj pribudla, Bratislava posilní svoj charakter mesta výškových budov a mrakodrapov. Južná časť Nív v blízkosti Dunaja bude tvorená hustou panorámou veží, čím bude azda najviac pripomínať zmieňovaný Frankfurt. Oproti nemeckej ekonomickej metropole sa však bude stále vyznačovať rozdielom v podobe architektonickej kvality jednotlivých veží. To je niečo, na čom budú musieť slovenskí investori ešte popracovať – vrátane JTRE s jeho veľkolepými plánmi.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.