Adrian Gubčo 24.05.2021 13:11

Na Svrčej vznikne bytový dom

Na Svrčej ulici v Karlovej Vsi, v blízkosti Prírodovedeckej fakulty Univerzity Komenského alebo základnej školy pre slabozrakých a nevidiacich, by mohol vzniknúť bytový dom. Hoci sa v blízkosti plánovaného projektu nachádza niekoľko novostavieb, dom samotný bude v tomto prostredí pomerne mohutný. Developerom je spoločnosť Byteria, s. r. o.

Zdroj: Byteria s. r. o.

Svrčia ulica je nenápadná cesta, ktorá sa odpája od Botanickej ulice a stúpa smerom ku Starým Gruntom a k Líščím Nivám. Dôležitá je najmä vďaka prítomnosti vyššie zmieňovanej Spojenej školy internátnej pre žiakov so zrakovým postihnutím, inak sa tu nachádza len drobná zástavba tvorená rodinnými domami. Vozovka je úzka a absentujú tu chodníky. Adekvátny nástupný priestor chýba aj pred školou, zriadené nie je ani organizované parkovanie – na druhej strane, škola má očividne akútnejšie starosti, ako riešiť podobu verejného priestoru.

Do takéhoto prostredia sa developer Byteria rozhodol umiestniť bytový dom so šiestimi nadzemnými podlažiami a jedným podlažím deklarovaným ako podzemným, hoci vizuálne pôjde taktiež o nadzemné podlažie. Bytová časť bude tvorená dvojicou identických traktov (vchodov). Šieste nadzemné podlažie bude ustúpené a umiestnené tu budú byty s terasami. Ostatné byty budú disponovať balkónmi alebo predzáhradkami a prístupné budú z pavlače.

Celkový počet bytov bude 32, z toho na štandardné podlažie (prvé až piate) pripadá 6 bytov. Naplánované sú tu 2-izbové až 4-izbové byty, najviac – pätnásť – je trojizbových. Dvojizbových bytov bude desať, štvorizbových sedem. Najmenšie byty budú mať niečo vyše 46 metrov štvorcových, trojizbáky budú mať 69 – 82,5 metrov štvorcových (s výnimkou bytov s predzáhradkami, ktoré sú tak väčšie), štvorizbové okolo 109 metrov (aj s balkónmi). Výnimkou je dvojica bytov na najvyššom podlaží, ktorá je pomerne veľkorysá vďaka veľkým terasám.

Cena najlacnejších bytov začína na necelých 160-tisíc eurách, najdrahší (mimo dvojice penthousov) vychádza na 334-tisíc eur. Priemerná cena za meter štvorcový je na úrovni 3,4-tisíc eur. Klienti za to dostanú priemerný štandard bez nejakých výnimočných prvkov. Dispozície sú kombináciou slabších a zaujímavých, ktoré vzdialene pripomínajú dispozície v panelákových domoch. To však nie je kritika, keďže tieto byty mali štandardne veľmi dobre dispozície, dizajnované na základe dlhodobých výskumov. Kupujúci na Svrčiu zatiaľ reagujú pomalšie, predaných je len šesť bytov, vrátane jedného z penthousov.

Dom disponuje parkovaním v „podzemnej“ garáži, kde je umiestnených 31 parkovacích státí. Ponúkané sú obyvateľom väčších bytov, kým majitelia dvojizbových si môžu vybrať z 21 vonkajších miest. Developer však nenúti klientov k povinnej kúpe parkovacieho miesta. Okrem toho budova neobsahuje žiadnu vybavenosť a aj zelená úprava je len veľmi obmedzená. Najväčším „benefitom“ pre okolie je aká-taká organizácia parkovania a azda výstavba chodníka pred projektom.

Autorom architektúry je kancelária Artplan, ktorá nepatrí k známym pracoviskám. Ani bytový dom Svrčia nie je ničím výnimočný – v podstate v akejkoľvek časti mesta by išlo o prehliadnuteľný dom, pričom z priemeru ho nevytrhne ani keramická fasáda či presklené balkóny, prezentované na vizualizáciách. Ďalšie naznačujú, akoby by bol dom prvým v budúcom bloku. S ohľadom na majetkové pomery je to však minimálne v dohľadnej dobe nereálne. Bytový dom Svrčia tak ostane v tomto prostredí „trčať“ ako výrazný solitér.

Projekt je aktuálne v stavebnom konaní, takže jeho výstavby by mala byť už v podstate istá. Aj preto developer predáva byty a na oficiálnom webe sa prezentuje harmonogramom, podľa ktorého naštartuje výstavbu v 3Q 2021. Dom by mal byť dokončený v prvom kvartáli roku 2023.

Zdroj: Byteria s. r. o.

Bytový dom Svrčia bude jeden z mála nových developerských projektov, ktoré by sa mali v dohľadnej dobe spustiť v Karlovej Vsi. Mestská časť je známa svojim odporom k novému developmentu. Ak už tento vzniká, vo veľkej miere je naviazaný na okolie ulice Staré Grunty alebo Mlynskú dolinu, ktorá nie je vnímaná ako „srdce“ mestskej časti. Vedenie Karlovej Vsi tento odpor vysvetľuje negatívnymi skúsenosťami, najmä s rozvojom Dlhých Dielov. Tie boli na začiatku 21. storočia predmetom intenzívnej výstavby, ktorá priniesla pôvodne veľkoryso koncipovanému sídlisku intenzívnu záťaž.

Dôvod, prečo sa Svrčia predsa len posunula do stavebného konania, je jednoduchý: územné rozhodnutie získala už v roku 2013, kedy malá mestská časť iné vedenie. Odvtedy jej však trvalo osem rokov, kým jej bolo umožnené pokračovať do stavebného konania. Je celkom možné, že dnes by bol vývoj ešte komplikovanejší – zvlášť pokiaľ je projekt pomerne kontroverzný. Bytový dom Svrčia je v danej lokalite jednoducho príliš veľký. Oveľa vhodnejšia by bola skôr menšia zástavba v podobe radových „townhouses“ s tromi-štyrmi podlažiami, ktoré by lokalitu dobre dotvárali.

Podobné veci je teoreticky možné ošetriť v rámci územného plánu zóny. Ide o reguláciu, ktorá spodrobňuje „veľký“ územný plán. Ten nerieši územia v takom detaile a zaoberá sa funkčnou a priestorovou reguláciou na väčšej mierke. Ak však ÚPZ chýba a investor splní podmienky ÚP, potom môže vzniknúť aj niečo takéto – a výsledkom je skutočný kontrast medzi jednotlivými typmi zástavby. Možnosť dvojakého výkladu územného plánu považujem za problematickú, keď vidíme, že oveľa triezvejší návrh napríklad v Ružinove odobrenie orgánov nezískal.

Územné plány potrebujú byť jednoznačné a umožňujúce jednoznačný výklad, to však pri ich súčasnej podobe jednoducho nie je reálne. Existencia šedých zón síce môže byť niekedy pre výstavbu výhodná, obrazu mesta však nijako nepomáha. Snaha o vznik harmonicky pôsobiacich štvrtí a ulíc môže byť narušená jedným investorom, ktorý formálne splní všetky požiadavky, svojim projektom však obraz miesta zásadne naruší. Jedinou možnosťou pre vznik takýchto častí mesta je tak komplexný development v rukách jedného developera. To však nie je vždy možné a nemusí to byť nevyhnutne ani ideálne.

Súčasný stav môže niektorým investorom dokonca vyhovovať. V dlhodobom horizonte je však kontraproduktívny. Široká verejnosť síce nemá urbanistické vzdelanie a mnohokrát nevie objektívne posúdiť architektonickú kvalitu mnohých budov a novostavieb, podvedome však cíti, že niektoré realizácie sú v danom prostredí nepatričné. Nespokojnosť potom produkuje zastupiteľov, ktorí opäť pripomenú zlé skúsenosti s developermi. Problémy majú následne aj projekty, ktoré vedia byť pre lokálnu komunitu či štvrť prínosom (alebo minimálne nie sú záťažou).

Karlova Ves je dobrý príklad takejto mestskej časti. Je celkom možné, že keď sa dokončí Bytový dom Svrčia, pôjde o ďalší „materiál“ pre odporcov výstavby. A pritom vhodná rezidenčná zástavba na túto ulicu patrí. To však prenesene platí pre celú Bratislavu.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.