Simona Schreinerová 06.08.2024 12:10

Kritizovaný projekt dostáva zelenú. Bytovka na Magnetovej sa priblížila k výstavbe

Menší development v prehliadanej časti mesta na Magnetovej ulici v minulom roku narazil na problém. Magistrát mu vystavil stopku v podobe nesúhlasného záväzného stanoviska. Investor tak musel prísť s novým riešením, ktoré by pripomienky mesta rešpektovalo. 

Zdroj: BKP Corporation / HFD

Spoločnosť BKP Corporation, a.s. plánuje výstavbu bytového domu na rohu Magnetovej ulice, na pozemku medzi Magnetovou a Olbrachtovou. Pozemky, kde má byť dom umiestnený, patria do obytnej štvrte Mierová kolónia. Lokalita, pôvodne známa ako Vistra kolónia, vznikla ako obytná zóna pre zamestnancov Chemických závodov Juraja Dimitrova, bývalej Dynamitky.

Jej výstavba prebiehala v niekoľkých fázach počas 40. rokov 20. storočia medzi Rožňavskou a Vajnorskou. V prvej fáze boli postavené dvojpodlažné domy na konci Magnetovej ulice. Následne vzniklo šesť dvojpodlažných budov s drevenými okenicami, ktoré sa vzácne zachovali až do súčasnosti. V poslednej fáze výstavby, v roku 1946, bolo dokončených desať trojpodlažných podpivničených budov s balkónmi.

Mnohé z týchto objektov sú dnes zateplené, čo viedlo k zníženiu ich pôvodnej architektonickej autenticity. Mierová kolónia je ale v každom prípade evidovaná ako nehnuteľná pamätihodnosť Mestským ústavom ochrany pamiatok. Ochranu jej to nezabezpečuje, je to ale doklad o jej hodnote. 

V tejto časti mesta by mal čoskoro vzniknúť päťpodlažný rezidenčný objekt s obdĺžnikovým pôdorysom, pričom najvyššie podlažie sa navrhovalo ako ustúpené. Celkovo sa v objekte malo nachádzať 22 bytov (jednoizbových až trojizbových) a šesť apartmánov. Na parkovanie sa plánovalo vybudovať 34 miest, z toho 21 na prvom podzemnom podlaží, zvyšok na teréne.

Územný plán definuje oblasť ako obytnú zónu s nízkymi budovami s označením funkcie 102 a zároveň ako stabilizované územie. Napriek tomu, že zámer bol v súlade s Územným plánom z hľadiska funkčného využitia územia a intenzity využitia územia, mesto vydalo nesúhlasné záväzné stanovisko.

Dôvodom mal byť nesúlad s ÚPN z hľadiska hmotovo–priestorového riešenia. Magistrát to hodnotil ako zásah do územia, ktorý je nad rámec stavebných intervencií stabilizovaného územia. Množstvo zelených plôch bolo hodnotené ako podlimitné, z hľadiska riešenia dopravného vybavenia bola požiadavka na zrušenie parkovacích miest pozdĺž Magnetovej ulice.

Navyše, stavba je navrhnutá v dotyku s obytnou štvrťou Mierová kolónia, teda nehnuteľnou pamätihodnosťou. Aj z toho dôvodu je podľa mesta žiadúce, aby boli rešpektované charakteristické princípy reprezentujúce existujúcu zástavbu.

Aktuálne je už vydané nové záväzné stanovisko magistrátu, tentoraz súhlasné. Bytový dom na Magnetovej prešiel úpravami, ktoré spočívali najmä v zmenšení objemu nadzemnej časti objektu, zvýšení plôch zelene, znížení počtu bytových jednotiek, znížení celkového počtu parkovacích miest a zrušení parkovacích miest pozdĺž Magnetovej ulice.

Developer teda vyhovel Magistrátu a projekt upravil v zmysle výhrad z prvého záväzného stanoviska. Upravený objekt bude mať jedno podzemné a štyri nadzemné podlažia, piate bude ustúpené. Zastrešený bude plochou vegetačnou strechou, čo sa v porovnaní s pôvodným návrhom nezmenilo.

Na úrovni prvého podzemného podlažia bude umiestnené parkovanie s vjazdom z Magnetovej ulice, samostatný vstup pre peších má byť jej z nárožia. Na úrovni prvého až štvrtého nadzemného podlažia sú navrhnuté jednoizbové až trojizbové byty. Na najvyššom piatom podlaží bude štvorizbový byt s terasou.

Celkovo bude v objekte 20 bytových jednotiek, teda o dve menej ako sa pôvodne plánovalo. Po novom nebude v dome žiadny apartmán. Parkovacie miesta budú umiestnené len v podzemnej garáži, kde ich bude 23. Na teréne nebudú žiadne stojiská.

Bytový dom sa teda zmenšil čo do počtu bytov a parkovacích miest. Keďže je jeho upravená verzia odobrená mestom, môže sa posunúť k k ďalšej etape povoľovania. Jeho dĺžku nemožno odhadnúť, v ideálnom prípade pre investora sa však výstavba mže začať v priebehu budúceho roka. Dokončenie tak možno očakávať v roku 2027. Prispeje tak k postupnej premene štvrte, kde sa už začínajú objavovať prvé projekty - v prípade rezidenčných najmä dostupnejšie. 

Zdroj: BKP Corporation / HFD

Nejde o jediný lokálny zámer, ktorý získal v minulost záporné stanovisko. Príkladom je Polyfunkčný komplex Vajnorská od Grafobal Group Development. Pôvodne mohutný zámer neuspel v povoľovacích procesoch ešte v roku 2016. Tento developer však tento súbor stavať nebude - nedávno ho odpredal firme PPA Control. 

Nový majiteľ s pozemkami získal aj kladné stanovisko pre polyfunkčný súbor v pôdorysnom tvare písmena U s tromi blokmi (pavilónmi) A, B a C. Súčasťou súboru s maximálne dvanástimi podlažiami má byť materská škola, lekáreň, kaviareň, kancelárske priestory a 128 bytov. 

Vybudované malo byť aj podzemné parkovisko s 232 miestami a ďalších 104 stojísk na teréne. Podľa známych informácií by mal projekt po novom doplniť pripravovaný zámer doškoľovacieho strediska a súvisiacich ubytovacích kapacít. PPA Control tento zámer ohlásila už dávnejšie. 

V lokalite už je niekoľko menších nedávnych projektov. K dokončeniu výstavby sa blíži bytový dom Le Fan pri Vajnorskej ulici od spoločnosti FAMI. Aj v tomto prípade ide o dostupnejšie bývanie. Niekoľko bytov vzniklo v polyfunkčnom objekte Mlynica, ktorý však priniesol primárne kancelárie a eventový priestor. 

Štvrti každopádne chýba ucelenejšia koncepcia budúceho rozvoja. Nie je vylúčené, že sa na ňu v dohľadnej dobe začnú orientovať developeri, hľadajúci rozsiahlejšie plochy pre výstavbu v dobrej dostupnosti centra mesta. Lokalita je síce výrazne zaťažená niekdajšou priemyselnou výrobou, s vyplnením vnútromestských pozemkov sa ale môže jej potenciál zmeniť.

Mestská časť už rozbehla prvé aktivity smerom k premene. Mesto by jej v tom malo podať pomocnú ruku. Skúsenosť už má v podobe Mestskej urbanistickej štúdie Mlynské nivy, teraz by podobná mohla alebo mala vzniknúť aj pre celý areál niekdajšieho Istrochemu. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.