Adrian Gubčo 03.04.2023 17:17

Nový hráč v downtowne? Pozemky po HB Reavis preberá vplyvná investičná skupina

Nové centrum Bratislavy alebo bratislavský downtown bol doteraz „ihriskom“ skupiny najväčších a najvýznamnejších lokálnych developerov. Jeden z nich, HB Reavis, sa však z domáceho trhu takmer úplne sťahuje. Predáva pritom rozsiahle pozemky, ktorých zástavba významne prispeje k obrazu tejto exkluzívnej časti mesta.

Zdroj: HB Reavis, Skyscrapercity

Koniec HB Reavisu

HB Reavis bol v priestore downtownu prítomný už v čase, kedy bol vznik novej štvrte s výškovými budovami, administratívnymi a komerčnými centrami a bytovkami ešte len teoretickou úvahou. V prvom desaťročí tohto storočia si južná časť Nív v susedstve ulice Mlynské nivy ešte stále zachovávala postindustriálny charakter, pričom v posledných podnikoch sa vtedy utlmovala výroba.

Developer približne v roku 2007 predstavil veľkorysý koncept projektu Twin City, ktorého súčasťou malo byť obrovské nákupné centrum, niekoľko rezidenčných či hotelových veží alebo najvyššia budova na Slovensku s výškou okolo 170 metrov. Nahradiť mala pôvodnú zástavbu územia, vrátane historických priemyselných hál. HB Reavis ich stihol zrovnať so zemou, no veľký development už rozbehnúť nestihol – prevalcovala ho kríza, čo viedlo k pretvoreniu konceptu.

O niekoľko rokov neskôr už HB Reavis svoje aktivity rozložil na niekoľko samostatných zámerov, zastrešených značkou Nové Nivy. Ich vlajkovou loďou sa stali Nivy, multifunkčný komplex, pozostávajúci z nákupného centra, podzemnej autobusovej stanice a výškovej kancelárskej veže Nivy Tower. Okrem toho vybudoval aj ďalšie kancelárske komplexy Twin City a Twin City Tower a rozbehol prípravu obrovského súboru Mlynské Nivy Košická. Na východnom okraji zóny nedávno dokončil mohutné bizniscentrum Nové Apollo.

Spolu s ukončením tohto projektu HB Reavis oznámil, že sa rozhodol pre útlm svojich aktivít na Slovensku a v Bratislave – v preklade, s výnimkou projektu Ryba pristúpil k predaju svojich pozemkov na Nových Nivách. Ide predovšetkým o plochy v susedstve Chalupkovej ulice, ktoré sú dnes využívané len minimálne. Do dokončenia Nív tu bol areál dočasnej autobusovej stanice s prevádzkovou budovou. Tá dnes slúži ako centrum pre vojnových utečencov.

Developer potvrdil chýry, ktoré sa v kuloároch šírili už predtým. V konečnom dôsledku nešlo o také prekvapenie. Už odpredaj lukratívnych pozemkov na pravom brehu Dunaja, ktoré sú súčasťou zóny Celomestské centrum Petržalka (alebo Nové Lido), dávali tušiť, že HB Reavis prehodnocuje svoju stratégiu.

Nateraz zaujímavejšou otázkou je, kto pozemky po spoločnosti získa. Developer ich podľa informácií predával v celku. Novým majiteľom sa tak mohla stať jedine jedna z najvýznamnejších developerských alebo investičných firiem, ktoré v Bratislave pôsobia. To zužuje okruh potenciálnych nových majiteľov na úzku skupinu. Ako sa však zdá, celá transakcia je už v tejto chvíli uzavretá.

Nová Bottova a Chalupkova Residence. Zdroj: Skyscrapercity.com

Nový silný hráč?

Podobne ako pri informácii o odchode HB Reavis, aj v tomto prípade sa v developerskom prostredí šíria špekulácie, kto by mohol byť novým majiteľom mimoriadne vzácnych pozemkov. Padajú najmä dve mená. Prvým je Penta Real Estate, väčšina zdrojov YIM.BA sa však zhoduje na tom, že novým vlastníkom sa stane investičná skupina WOOD & Company.

WOOD & Company je mimoriadne silnou spoločnosťou, ktorá postupne zvyšuje svoj význam na bratislavskom realitnom trhu. Zameriava sa na poskytovanie transakčného poradenstva, poradenstva v oblasti korporátnych financií, obchodovanie s cennými papiermi a správu aktív. Založená bola už v roku 1991 a pôsobí vo viacerých stredoeurópskych krajinách. V súčasnosti je najväčším obchodníkom na Pražskej burze cenných papierov. Ročne zobchoduje akcie v objeme 25 miliárd eur, aktíva spravované skupinou dosahujú takmer 1 miliardu eur a sústredené sú v oblasti zdravotníckeho tovaru, farmaceutického priemyslu, odpadového hospodárstva, nehnuteľností a informačných technológií.

V Bratislave je WOOD & Company vlastníkom viacerých hodnotných nehnuteľností. Do portfólia skupiny patria budovy Aupark Tower, BBC5, komplex Lakeside Park, BBC 1, BBC 1 Plus, Westend Tower a nákupné centrum Aupark Bratislava. Najmä posledné menované je mimoriadne hodnotné – kúpa Auparku bola najväčšou realitnou transakciou v dejinách Slovenska.

Firma najnovšia potvrdila ďalšiu transakciu. Developer Immocap skupine odpredal svoj podiel v kancelárskom komplexe Lakeside Park 02. Spoločnosti na realizácii nedávno dokončenej budovy spolupracovali, aktuálny krok tak je v súlade s už predtým nastavenou stratégiou. Developer tým získal prostriedky na ďalšie projekty, WOOD & Company ďalší produkt do portfólia.

Nejde totiž o klasického developera, ale o investora, ktorý takto zhodnocuje svoje prostriedky. Na konkrétnych projektoch spolupracuje so skúsenejšími partnermi, v tomto prípade s Immocapom. Nejde o jedinú spoluprácu. „Vážime si, že sme mohli napísať úspešný príbeh Lakeside Park 02 práve so spoločnosťou Immocap a tešíme sa, že budeme môcť partnerom prinášať skvelé služby a zážitky v tejto modernej budove. Takisto verím, že už čoskoro spoločne prinesieme Bratislave ďalšie rovnako zaujímavé projekty,“ hovorí investičný riaditeľ  WOOD & Company Martin Šmigura.

Skupinu WOOD & Company sme oslovili, či naozaj pristúpila k odkúpeniu pozemkov na Mlynských nivách. „V tomto smere odmietame čokoľvek komentovať,“ skonštatovala Zuzana Kopanicová, Marketing Manager vo WOOD & Company. Podobne sa vyjadril Immocap, ktorý opakovane vystupuje ako partner pri developerských projektoch. Napokon, rovnako reagovala aj Penta Real Estate. „K špekulatívnym informáciám tohto charakteru sa ako spoločnosť nebudeme vyjadrovať,“ uzatvára Zuzana Siarska, Senior Marketing Consultant v Penta Real Estate.

Nateraz tak nejde o potvrdenú informáciu, viacero na sebe nezávislých a dobre informovaných zdrojov sa však zhoduje, že do downtownu prichádza nový hráč.

Polyfunkčný objekt Košická. Zdroj: HB Reavis

Ako sa posunie nové centrum Bratislavy

Keďže WOOD & Company nie je developer, jeho prítomnosť dostatočne nevypovedá o tom, akú kvalitu a prístup k projektom možno očakávať. Kľúčový bude partner, ktorý s ním bude na rozvoji spolupracovať. Napriek tomu pravdepodobne netreba očakávať, že dôjde k nejakým šokujúcim zmenám.

HB Reavis ešte pred svojim odchodom postupoval v príprave niekoľkých zámerov (napokon, vypovoľované projekty sú hodnotnejšie). Keďže ešte pred svojim koncom v Bratislave ohlásil vstup do rezidenčného segmentu, viaceré uvažované bizniscentrá nahradili polyfunkčné bytové komplexy. Príkladom sú Nová Bottova a Chalupkova Residence, ktoré už pracujú na zisku územného rozhodnutia a stavebného povolenia. V pokročilom štádiu prípravy je aj prvá časť Mlynské Nivy Košická.

Bolo by nelogické, keby nový investor radikálne menil koncept jednotlivých projektov. Podľa doteraz známych informácií sú tieto nastavené vcelku rozumne s ohľadom na lokalitu. Malo by ísť o nadštandardné realizácie od kvalitných architektov, s lepším prevedením, aktívnym parterom a dobrou úrovňou úpravy verejných priestranstiev. Bývanie bude určené pravdepodobne pre vyššiu strednú triedu, kým kancelárske priestory pre popredných nájomníkov.

Súčasťou developmentu budú pravdepodobne aj výškové budovy, hoci nepôjde o najvyššie veže. Tie vzniknú skôr pri vyústení mosta Apollo do downtownu. V okolí Chalupkovej výšku reguluje Územný plán zóny Chalupkova, ktorý neumožňuje vznik podobných dominánt. Ani vstup nového investora tak pravdepodobne nebude spojený s veľkými zmenami oproti súčasným predpokladom, týkajúcim sa budúceho vývoja tejto časti mesta.

Mierne odlišne by mohla k situácii pristupovať Penta Real Estate, kde je dobrá tradícia organizovať architektonické súťaže v prípade veľkých zadaní. Len nedávno bola vyhodnotená jedna z najlepšie obsadených súťaží v dejinách Bratislavy na územie Southbank v Novom Lide (vyššie zmieňované pozemky po HB Reavise). Tu už bol vypovoľovaný projekt Alfa Park, z dnešného hľadiska však mal nedostatky, ktoré developera podnietili k úprave konceptu.

V každom prípade, nový downtown zostane predovšetkým komerčnou štvrťou. Ani so zmenami majiteľov sa z tejto zóny nestane oblasť s veľkým počtom verejných kultúrnych priestorov, škôl, zdravotníckych zariadení, komunitných centier a podobne. Táto úloha ostáva aj naďalej na samospráve. Tá môže aspoň očakávať, že v horizonte najbližších rokov sa stane prijímateľom veľkých zdrojov z poplatku za rozvoj, čo môže prispieť k rozvoju chýbajúcich služieb, vybavenosti a skvalitneniu verejnej a dopravnej infraštruktúry.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.