Adrian Gubčo 08.03.2023 16:18

Nové bývanie v downtowne. Na Košickej pribudne veža od známeho ateliéru

Bratislavský downtown dostane ďalšiu výškovú budovu. Nachádzať sa bude pri Košickej ulici, ktorá sa čoskoro zmení na veľkomestskú triedu, obklopenú vežami. Nový projekt je súčasťou rozsiahlejšieho developmentu, ktorého ďalší rozvoj bude závisieť od úspešnosti firmy HB Reavis pri predaji svojich pozemkov v súvislosti s odchodom zo slovenského trhu.

Polyfunkčný objekt Košická. Zdroj: HB Reavis / EIA

Priestor, vymedzený ulicami Mlynské nivy, Košická a Chalupkova, bol donedávna takmer celý kontrolovaný spoločnosťou HB Reavis alebo jej blízkymi firmami. V jeho severnej časti, najbližšie k exponovanej križovatke Košickej s Mlynskými nivami, mal vzniknúť mohutný kancelársky komplex, lakonicky nazývaný Mlynské Nivy Košická. Developer dal jeho koncept vypracovať prestížnej britskej kancelárii AHMM.

Už nejakú dobu ale HB Reavis odmietal povedať k tomuto projektu viac, hoci mal logicky nadväzovať na rozvoj iných komplexov v rámci Nových Nív. Zároveň začínalo byť v posledných rokoch zrejmé, že navrhované kancelárske kapacity v tomto území boli na pomery Bratislavy príliš veľké, zvlášť v kontexte konkurenčných schém inde v meste. Developer tak pristúpil k zmene funkcie niektorých pripravovaných projektov – HB Reavis začal prvýkrát seriózne pracovať na príprave rezidencií.

Výsledkom bolo predstavenie trojice zámerov. Ako prvý bol ohlásený projekt Nová Bottova. Má ísť o nižší dom (v porovnaní so susedmi) v dotyku s areálom Sky Parku od Penta Real Estate. Na Novú Bottovu má nadviazať Chalupkova Residence, výšková dominanta, ktorá nahradí objekt dočasnej autobusovej stanice na Bottovej. Ako tretia bola odhalená Polyfunkčná stavba Chalupkova, ktorá by vytvorila rezidenčného suseda Mlynských Nív Košická.

Developer krok po kroku pokračoval v projektovej príprave a zisku prvých povolení. Inžiniering neprerušil ani napriek tomu, že sa postupne začal pripravovať na odpredaj pozemkov. Dôkazom je postupné ohlasovanie zisku dôležitých rozhodnutí či žiadostí o rozhodnutie. Išlo o rozumný krok – predajná cena predpripravených projektov je vyššia ako v prípade zámerov na úrovni štúdie.

Preto nie je prekvapením, že sa teraz ohlasuje novinka, ktorá je v podstate rozšírením Polyfunkčnej stavby Chalupkova. Polyfunkčný objekt Košická, ako znie jeho oficiálny názov, je projekt bytového domu s občianskou vybavenosťou, ktorý nahrádza jednu z kancelárskych budov v rámci Mlynských Nív Košická. Susediť bude priamo s rušnou cestou, hoci jeho západná časť bude obrátená do parkovo upravených vnútroblokov, vzniknuvších v dôsledku vzniku ďalších bytoviek.

Novostavba bude podľa dokumentácie, predloženej na posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA), tvorená solitérnym domom s 19 podlažiami a technickým podlažím. Výška po atiku bude 59,9 metrov. Prvé nadzemné podlažie, využívané v prospech občianskej vybavenosti, bude zapustené, zvyšné podlažia budú vyplnené bytmi. Ich počet sa dnes odhaduje na 353, pričom 299 bude mať do 60 metrov štvorcových, 51 medzi 60-90 metrami štvorcovými a 3 budú väčšie. Parkovanie v počte 282 miest bude v trojpodlažnej podzemnej garáži s prístupom z Chalupkovej aj Košickej, ďalších 32 bude v susedných budovách.

Spracovateľ dokumentácie ďalej uvádza, že byty budú mať juhovýchodnú a severozápadnú orientáciu. Architektonický výraz objektu má reflektovať vysoké nároky vyplývajúce z polohy v rámci mesta. Ako je pri projektoch z dielne HB Reavisu bežné, podľa projektu budú použité „materiály, spĺňajúce biofilické nároky, ktoré pozitívne ovplyvňujú psychiku človeka a odzrkadľujú históriu tejto časti mesta“. Autorom architektúry je oceňovaná architektonická kancelária Pantograph (tak ako pri Polyfunkčnej stavbe Chalupkova).

Nanešťastie, konkrétnejšie vizualizácie zámeru, rovnako ako v prípade Polyfunkčnej stavby Chalupkova, zverejnené nie sú. K dispozícii je len pomerne nekonkrétna hmotová štúdia. Z tej možno sotva robiť nejaké závery o kvalite projektu. Ostáva len dúfať, že ho Pantograph pripravil dobre a novému majiteľovi pozemkov bude záležať na vysokej architektonickej úrovni budovy.

Projekt sa predkladá variantne, preferovaný variant obsahuje ohrev vody za pomoci odovzdávacej stanice tepla, čo má znížiť emisie. Realizácia sa v zmysle dokumentácie predpokladá medzi 4Q 2023 a 2Q 2026. Tieto termíny by mali byť značne nadnesené. Výška investície sa odhaduje na 45 miliónov eur.

Nový projekt nadviaže na dávnejšie odhalenú Polyfunkčnú stavbu Chalupkova. Zdroj: HB Reavis / EIA

Polyfunkčný objekt Košická síce nebude ani zďaleka vynikať výškou, stále však ide v podstate o výškovú budovu. Ako taký dotvorí postupne sa zahusťujúce prostredie bratislavského downtownu a jeho srdca, ktorým je „Zóna Chalupkova“, vymedzená Dostojevského radom, Karadžičovou, Mlynskými nivami, Košickou a Landererovou. V súčasnosti je už z väčšej časti dobudovaná severozápadná časť zóny a rozvoj sa presúva východným smerom.

Kľúčovým hráčom bude firma, ktorá získa pozemky od HB Reavisu. V tejto chvíli ešte nie je známe, kto by to mohol byť, keďže ale developer predáva plochy v celku, jednoznačne pôjde o jedného z kľúčových hráčov na bratislavskom trhu – či už z developerského alebo finančného prostredia. Nový majiteľ získa projekty v rozličných štádiách vývoja, čo mu umožní realizovať postupný rozvoj oblasti. V tejto chvíli je pravdepodobne predčasné diskutovať o ich kvalitách.

V každom prípade ju ale ovplyvní aj vývoj v bezprostrednom okolí. Z juhozápadu s Polyfunkčným objektom Košická susedí areál Messer Tatragas, ktorý skôr či neskôr určite zanikne a nahradí ho development. Nárožie Chalupkovej a Košickej zas ovláda investor, ktorý realizoval neďaleké Apollo Residence - neslávne známu stavbu, ktorej výstavba sa začala, keď viaceré už dlhšie dokončené projekty ešte neboli ani na rysovacích doskách. Napokon, veľkou otázkou je aj budúca podoba Košickej.

Dnes je už takmer isté, že v horizonte jedného desaťročia bude jej južná časť obstavaná výškovými budovami. Pri fotografovaní downtownu z výšky sa fotografi dnes zvyknú zameriavať na Sky Park, v budúcnosti bude ale okolie Košickej miestom, kde zástavba „vystrelí“ najvyššie. Pre ulicu to bude spojené so záťažou, ktorú treba riešiť vhodnými dopravnými opatreniami.

Dnes sa zdá, že by ním mohol byť podobný podzemný vjazd do garáží v strede ulice, ako na Mlynských nivách, doplnený o excentrický umiestnenú električkovú trať. Prvé zmieňované riešenie nepôsobí ako ideálne, keďže si vyžaduje rozšírenie ulice do abnormálnej šírky. Košická už miestami pripomína a onedlho môže ešte viac pripomínať medzi Mostom Apollo a Mlynskými nivami diaľnicu.

To je v rozpore s predstavou downtownu ako atraktívnej štvrte budúcnosti. Budúcnosť má byť spojená s kvalitným verejným priestorom, ekológiou a alternatívnymi spôsobmi dopravy, nie s preferenciou automobilov. Reflektovať na to snáď bude aj nový majiteľ pozemkov a projektov po HB Reavis. Bratislava tu potrebuje iný prístup, ako sa razil donedávna. Stvárnený je v podobe ulice Mlynské nivy, kde sa len na poslednú chvíľu podarilo zabrániť vzniku katastrofálnej autostrády.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.