Adrian Gubčo 22.01.2021 12:09

Forum Business Center II má stavebné povolenie

Kancelársky trh je aktuálne v pomerne zložitej situácii, kedy v dôsledku pandémie firmy odkladajú rozhodnutia o ďalších nájmoch či rozširovaní kancelárskych priestorov, niektoré dokonca rušia stovky pracovných miest. Hoci nejde o ideálne obdobie pre development, príprava projektov nespí – čo dokazuje vydanie stavebného povolenia pre pokračovanie Forum Business Centra.

Zdroj: HB Reavis / CBRE

Forum Business Center patrí v istom ohľade k netypickým projektom developera HB Reavis – vzniklo totiž mimo kompaktnej zóny Nové Nivy, kde v poslednom období spoločnosť sústredí svoje aktivity. Nachádza sa na nároží Prievozskej a Bajkalskej ulice, na mieste niekdajšieho výrobného areálu Mramor. 18-podlažná budova s 19-tisíc metrami štvorcovými kancelárskych priestorov sa stala dominantou lokality, od dokončenia v roku 2013 tu sídli spoločnosť Telekom.

Budova však nezaberá celý pozemok – západne od nej vzniklo povrchové parkovisko, ktoré je ako stvorené pre výstavbu. Táto sa skutočne pripravovala a už od vzniku administratívnej budovy sa počítalo s jej expanziou. Prvotný koncept prešiel určitým vývojom, dnes je však podoba druhej fázy  ustálená a prešla posudzovaním vplyvov na životné prostredie, územným a nakoniec aj stavebným konaním. Developer získal povolenie na budovu aj súvisiacu infraštruktúru.

Rozšírenie Forum Business Center tak bude tvorené objektom s štyrmi podzemnými a 13 nadzemnými podlažiami s celkovou výškou 56,6 metrov. Od stavebnej čiary Prievozskej ulice bude odstúpená, čím vznikne priestor pre vznik verejne prístupného priestoru s parkovou úpravou na streche podzemnej garáže. Umiestnený tu bude aj hlavný vstup do objektu, vedľajší bude orientovaný k prvej fáze.

Administratívne priestory budú už na prvom nadzemnom podlaží, 2.-12. podlažie je typické. Najvyššie podlažie je mienené ako technologické, nachádzať sa tu však bude aj terasa pre zamestnancov. Celkovo by malo v bizniscentre vzniknúť asi 16-tisíc metrov štvorcových úžitkových plôch. Obsluhované budú 286 parkovacími miestami, prístup automobilmi bude riešený od Starej Prievozskej.

HB Reavis ešte sám od seba nezverejnil vizualizácie projektu, tieto však pred časom unikli na portály prenajímateľov kancelárskych priestorov. Vizuály zobrazujú súčasnú a racionálnu architektúru, ktorá zodpovedá bežnému štandardu pri navrhovaní daného typu projektov. Hlavným benefitom má byť očividne zeleň, ktorá sa bude nachádzať pred vstupom do budovy, ale aj na fasáde. Architektonický návrh zhotovila kancelária Siebert + Talaš.

Dátum realizácie nie je v tejto chvíli známy a s ohľadom na aktuálnu situáciu na trhu nie je ani pravdepodobné, že by sa výstavba spustila v dohľadnej dobe. Rozsah neobsadených priestorov je pomerne veľký a so zrušením množstva pracovných miest v dvojici z najväčších centier zdieľaných služieb v Bratislave sa uvoľnia ďalšie. Jediným dôvodom, prečo by HB Reavis rozbiehal výstavbu už teraz, by mohla byť zazmluvnenie veľkého nájomcu, nie je však známe, či k takému niečomu došlo.

V každom prípade, ak sa práce spustia, budú trvať približne dva roky. Pri štarte realizácie už počas tohto roka by tak Forum Business Center II mohlo byť realitou v priebehu roka 2023.

 

Zdroj: HB Reavis / Colliers International

 

Hoci sa môže zdať rozvíjanie projektov kancelárskych budov aktuálne ako nelogické, od HB Reavisu ide o prezieravý krok. Aktuálna kríza totiž nebude trvať večne a po jej odznení sa dopyt po nových kanceláriách opäť zvýši. V takom prípade bude ideálne mať projekty už pripravené a povolené a okamžite naštartovať výstavbu.

Na druhej strane, tento dopyt nemusí byť taký veľký, aby naplnil všetky projekty kancelárskych komplexov, ktoré sa dnes budujú alebo pripravujú. Len HB Reavis môže mať vo všetkých svojich schémach, vrátane zatiaľ bližšie nešpecifikovaných projektov na mieste Ryby na Košickej alebo v Novom Lide možno až štvrť milióna administratívnych priestorov. Nezaháľajú ani ostatní developeri a vo svojich projektoch rátajú s obrovskými novými kapacitami, ktoré sa však ešte dlho nemusia naplniť.

Aj preto je správne, že sa investori – vrátane HB Reavisu, ktorý bol doteraz len developerom komerčných priestorov – začínajú viac venovať možnostiam premeny kancelárií na bývanie. Bytov je totiž mimoriadny nedostatok (chýba minimálne 40-tisíc bytov) a dopyt po nich zásadne nepoklesol ani počas pandémie. Problémom však ostáva málo flexibilný Územný plán, ktorý neumožňuje prispôsobovať funkčné zloženie aktuálnym potrebám. Bratislava tým prichádza o schopnosť rýchlej reakcie a zaostáva oproti metropolám, ktoré týmto problémom netrpia.

Ide o jeden z kľúčových dôvodov, prečo treba zásadne zmeniť súčasný systém fungovania územného plánovania. Rýchlosť, s akou svet zmenila pandémia, je predzvesťou rozsiahlejších spoločenských zmien, ktorých budeme v 21. storočí svedkami – klimatická kríza, rozvoj umelej inteligencie, migrácia či demografický vývoj núti mestá k tomu, aby sa týmto trendom rýchlo prispôsobili, ak chcú ostať konkurencieschopné a udržali vysokú kvalitu života. Bratislava, kde dnes trvá jedna zmena Územného plánu päť a viac rokov, takou metropolou za exsitujúcich podmienok nebude.

Preto sa treba zbaviť súčasného abstraktného funkčného zónovania v prospech regulačných zostavovacích plánov, aké sa zhotovovali do roku 1949. Takto vytvorené štruktúry – kde sa nestanovovala tak prísne funkcia, ako skôr uličná sieť, uličné čiary, výška zástavby a tvary mestských blokov – sa dnes ukazujú ako najkvalitnejšie časti mesta. Príkladmi sú Dunajská štvrť v okolí Jakubovho námestia alebo časti Blumentálu. 

Takáto regulácia by sa mohla pripraviť aj v prípade oblasti, kde sa plánuje vznik Forum Business Center II. Zóna Mlynské Nivy – Západ už má pripravený podklad v podobe urbanistickej štúdie, ale krátky pohľad do grafickej časti ukazuje, že v prípade štvrte nemožno hovoriť o akomsi logickom plánovitom urbanizme. Namiesto toho tu hrozí vznik nesúrodého mixu rozličných developmentov, ktorých kvalita mimoriadne lavíruje a nemá žiadnu jednotiacu myšlienku.

Ak to tak dopadne, bude to veľká škoda – aj priemerná architektúra totiž môže v dobre nastavenej a fungujúcej štruktúre pôsobiť dobre. V prípade Bratislavy však bude platiť, že mesto bude zaostávať nielen v odpovedi na potreby spoločnosti, ale aj v estetike. V tomto smere sa robia chyby, ktoré sa možno už nikdy nenapravia.  

 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.